PATNA HIGH COURT’S LANDMARK RELIEF TO VALUERS

Undervaluation Disputes Cannot Automatically Become Criminal Cases

A Significant Judgment for Registered Valuers, Banks and Financial Institutions

मूल्यांकनकर्ताओं (Valuers) को पटना हाईकोर्ट की ऐतिहासिक राहत

कम मूल्यांकन (Undervaluation) के विवाद स्वतः आपराधिक मामले नहीं बन सकते

पंजीकृत मूल्यांकनकर्ताओं, बैंकों एवं वित्तीय संस्थानों के लिए एक महत्वपूर्ण निर्णय

1 मई 2026 को दिए गए एक महत्वपूर्ण निर्णय में पटना हाईकोर्ट ने एक पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता (Registered Valuer) तथा बैंक ऑफ बड़ौदा के अधिकारियों को बड़ी राहत प्रदान की। इन पर नीलामी (Auction) के माध्यम से बेची गई गिरवी रखी गई संपत्ति के कथित कम मूल्यांकन (Undervaluation) के आधार पर आपराधिक मुकदमा चलाया जा रहा था।

यह निर्णय राष्ट्रीय स्तर पर महत्वपूर्ण माना जा रहा है क्योंकि यह उस बार-बार उत्पन्न होने वाली समस्या को संबोधित करता है जिसका सामना पंजीकृत मूल्यांकनकर्ताओं को करना पड़ता है। अक्सर असंतुष्ट उधारकर्ता (Borrowers) यह आरोप लगाते हैं कि उनकी संपत्ति बाजार मूल्य से कम पर बेची गई है और इसके आधार पर आपराधिक कार्यवाही शुरू करने का प्रयास करते हैं।

न्यायालय ने स्पष्ट रूप से कहा कि मूल्यांकन, नीलामी मूल्य तथा उधारकर्ता को हुई कथित हानि से संबंधित विवाद मूलतः दीवानी (Civil) प्रकृति के होते हैं। ऐसे मामलों का निपटारा सामान्यतः ऋण वसूली अधिकरण (Debt Recovery Tribunal – DRT) या सक्षम दीवानी न्यायालयों में होना चाहिए, न कि आपराधिक मुकदमों के माध्यम से।

विवाद की पृष्ठभूमि

शिकायतकर्ता ने अपनी संपत्ति को गिरवी रखकर बैंक ऑफ बड़ौदा से ऋण प्राप्त किया था। बाद में बकाया राशि का भुगतान न होने के कारण ऋण खाता गैर-निष्पादित परिसंपत्ति (Non-Performing Asset – NPA) घोषित हो गया।

बैंक की वसूली प्रक्रिया के अनुसार गिरवी रखी गई संपत्ति को नीलामी हेतु प्रस्तुत किया गया। इस प्रक्रिया में नियुक्त पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता ने भूमि का मूल्य लगभग ₹23.68 लाख निर्धारित किया। बाद में भूमि एवं भवन सहित उक्त संपत्ति लगभग ₹67.49 लाख में नीलाम होकर बिक गई।

उधारकर्ता का आरोप था कि संपत्ति का वास्तविक बाजार मूल्य लगभग ₹1.40 करोड़ था तथा मूल्यांकनकर्ता और बैंक अधिकारियों ने मिलकर साजिश के तहत संपत्ति का मूल्य जानबूझकर कम दर्शाया। इसी आधार पर भारतीय दंड संहिता (IPC) की धारा 409, 420 एवं 120B के अंतर्गत आपराधिक कार्यवाही प्रारंभ की गई।

मजिस्ट्रेट द्वारा संज्ञान लिए जाने के बाद पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता और संबंधित बैंक अधिकारियों ने आपराधिक कार्यवाही को निरस्त कराने हेतु पटना हाईकोर्ट का दरवाजा खटखटाया।

उधारकर्ता के आरोप

शिकायतकर्ता ने निम्नलिखित आरोप लगाए:

संपत्ति का जानबूझकर कम मूल्यांकन किया गया।
संपत्ति व्यावसायिक (Commercial) प्रकृति की थी, लेकिन उसे आवासीय (Residential) माना गया।
नीलामी प्रक्रिया जल्दबाजी में पूरी की गई।
नीलामी में प्रभावी रूप से केवल एक ही बोलीदाता ने भाग लिया।
आरोपियों ने कथित रूप से खरीदार को अनुचित लाभ पहुँचाने और उधारकर्ता को नुकसान पहुँचाने के लिए साजिश की।

शिकायतकर्ता ने पूर्व में किए गए मूल्यांकन तथा जिला पदाधिकारी (District Magistrate) के एक आदेश का भी हवाला दिया, जिसमें संपत्ति का मूल्य कहीं अधिक बताया गया था।

मूल्यांकनकर्ता एवं बैंक अधिकारियों का पक्ष

याचिकाकर्ताओं ने निम्नलिखित तर्क प्रस्तुत किए:

• उधारकर्ता पहले ही विभिन्न मंचों पर वसूली कार्यवाही को चुनौती दे चुका था।

• हाईकोर्ट में दायर पूर्व रिट याचिका तथा उसके बाद की लेटर्स पेटेंट अपील (Letters Patent Appeal) पहले ही खारिज की जा चुकी थी।

• मूल्यांकन संबंधी विवाद ऋण वसूली अधिकरण (DRT) के समक्ष भी उठाए जा चुके थे।

• नीलामी स्थापित कानूनी प्रक्रियाओं के अनुसार की गई थी।

• केवल मूल्यांकन से असहमति होने मात्र से आपराधिक विश्वासघात (Criminal Breach of Trust), धोखाधड़ी (Cheating) या आपराधिक साजिश (Conspiracy) का अपराध सिद्ध नहीं होता।

सबसे महत्वपूर्ण तर्क यह था कि मूल्यांकन मूलतः एक पेशेवर राय (Professional Opinion) और अनुमान (Estimation) का विषय है, न कि गणितीय निश्चितता वाला कोई सटीक विज्ञान।

हाईकोर्ट की महत्वपूर्ण टिप्पणियाँ

न्यायालय ने मूल्यांकन पेशे के लिए अत्यंत महत्वपूर्ण कई टिप्पणियाँ कीं।

1. संकटग्रस्त परिसंपत्तियों (Distressed Assets) की बिक्री और खुले बाजार की बिक्री अलग होती है

न्यायालय ने एक महत्वपूर्ण आर्थिक वास्तविकता को स्वीकार किया कि जब कोई संपत्ति तनावग्रस्त परिसंपत्ति (Stressed Asset) बन जाती है और नीलामी में लाई जाती है, तो उसका प्राप्त मूल्य अनेक बाजार कारकों से प्रभावित होता है।

न्यायालय के अनुसार नीलामी मूल्य निम्नलिखित बातों पर निर्भर करता है:

• बाजार की धारणा (Market Sentiment)।
• बोलीदाताओं की संख्या।
• संपत्ति की स्थिति।
• उधारकर्ता द्वारा किया गया विरोध या मुकदमेबाजी।
• उस समय की आर्थिक परिस्थितियाँ।

इसलिए केवल यह तथ्य कि नीलामी मूल्य मालिक की अपेक्षा से कम है, अपने आप में किसी आपराधिक कृत्य का प्रमाण नहीं है।

2. मूल्यांकन संबंधी विवाद मूलतः दीवानी प्रकृति के होते हैं

न्यायालय ने स्पष्ट कहा कि यह विवाद मुख्य रूप से संपत्ति के कथित कम मूल्य पर बिकने से हुई हानि से संबंधित है।

यदि ऐसी शिकायतें वास्तविक हैं, तो उनका समाधान निम्नलिखित मंचों पर होना चाहिए:

• ऋण वसूली अधिकरण (DRT),
• दीवानी न्यायालय,
• क्षतिपूर्ति (Compensation) संबंधी दावे।

इनका समाधान आपराधिक मुकदमों के माध्यम से नहीं किया जाना चाहिए।

3. आपराधिक कानून दीवानी उपचारों का विकल्प नहीं हो सकता

निर्णय की सबसे महत्वपूर्ण टिप्पणियों में से एक यह है कि आपराधिक कार्यवाही का उपयोग दीवानी उपचारों (Civil Remedies) के विकल्प के रूप में नहीं किया जा सकता।

न्यायालय ने कहा कि आपराधिक मुकदमे का उपयोग ऐसी क्षतिपूर्ति या वसूली प्राप्त करने के साधन के रूप में नहीं किया जा सकता जो मूलतः दीवानी मंचों के अधिकार क्षेत्र में आती हो।

यह टिप्पणी विशेष रूप से महत्वपूर्ण है क्योंकि अनेक मूल्यांकनकर्ताओं को दीवानी या वसूली कार्यवाही में असफल होने के बाद आपराधिक शिकायतों का सामना करना पड़ता है।

4. आपराधिक कार्यवाही को निरस्त किया गया

न्यायालय ने निष्कर्ष निकाला कि यदि शिकायतकर्ता के आरोपों को प्रथम दृष्टया सही भी मान लिया जाए, तब भी आपराधिक अपराधों के आवश्यक तत्व सिद्ध नहीं होते।

फलस्वरूप, पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता और बैंक अधिकारियों के विरुद्ध संज्ञान लेने का आदेश निरस्त कर दिया गया।

यह निर्णय पंजीकृत मूल्यांकनकर्ताओं के लिए क्यों महत्वपूर्ण है

मूल्यांकन को एक पेशेवर राय के रूप में मान्यता

यह निर्णय अप्रत्यक्ष रूप से स्वीकार करता है कि मूल्यांकन कोई सटीक विज्ञान नहीं है।

विभिन्न मूल्यांकनकर्ता निम्नलिखित आधारों पर अलग-अलग निष्कर्ष पर पहुँच सकते हैं:

• अपनाई गई मान्यताएँ (Assumptions),
• उपलब्ध बाजार साक्ष्य,
• सर्वोत्तम एवं उच्चतम उपयोग (Highest and Best Use) का विश्लेषण,
• संपत्ति की स्थिति,
• कानूनी प्रतिबंध,
• बाजार की परिस्थितियाँ।

केवल मूल्यांकन में अंतर होना किसी आपराधिक कदाचार का प्रमाण नहीं हो सकता।

अनावश्यक उत्पीड़न से सुरक्षा

पंजीकृत मूल्यांकनकर्ताओं को अक्सर निम्नलिखित पक्षों से आरोपों का सामना करना पड़ता है:

• ऋण चूक करने वाले उधारकर्ता,
• असफल बोलीदाता,
• असंतुष्ट हितधारक,
• कॉर्पोरेट देनदार।

यह निर्णय पेशेवर मतभेदों को आपराधिक मामलों में बदलने के प्रयासों के विरुद्ध महत्वपूर्ण न्यायिक संरक्षण प्रदान करता है।

दस्तावेजीकरण का महत्व

यह मामला यह भी दर्शाता है कि मूल्यांकनकर्ताओं को निम्नलिखित अभिलेख सुरक्षित रखने चाहिए:

• निरीक्षण रिकॉर्ड,
• फोटोग्राफ,
• तुलनात्मक बाजार डेटा,
• कार्यपत्रक (Working Papers),
• मान्यताएँ एवं सीमाएँ,
• मूल्यांकन का आधार।

व्यापक दस्तावेजीकरण भविष्य में लगाए जाने वाले आरोपों के विरुद्ध सबसे मजबूत सुरक्षा है।

बैंकों एवं वित्तीय संस्थानों पर प्रभाव

यह निर्णय SARFAESI तथा वसूली नीलामी करने वाले बैंकों के लिए भी लाभकारी है।

न्यायालय ने माना कि नीलामी का परिणाम सैद्धांतिक मूल्यांकन की अपेक्षा वास्तविक बाजार परिस्थितियों पर अधिक निर्भर करता है।

यदि बैंक सद्भावना (Good Faith) से कार्य करते हुए निर्धारित प्रक्रियाओं का पालन करते हैं, तो केवल इस आधार पर कि उधारकर्ता को लगता है कि अधिक मूल्य प्राप्त किया जा सकता था, उनके विरुद्ध आपराधिक मुकदमा नहीं चलाया जाना चाहिए।

इससे सुरक्षित ऋणदाताओं (Secured Creditors) का विश्वास और मजबूत होगा।

मूल्यांकन पेशे के लिए सीख

यह निर्णय कई व्यावहारिक सीख प्रदान करता है।

पंजीकृत मूल्यांकनकर्ताओं के लिए

• मूल्यांकन मानकों का पूर्ण अनुपालन सुनिश्चित करें।
• विस्तृत कार्यपत्रक सुरक्षित रखें।
• मान्यताओं एवं सीमित परिस्थितियों को स्पष्ट रूप से दर्ज करें।
• बाजार मूल्य और संकटग्रस्त बिक्री (Distress Sale) के मूल्य में अंतर को समझें।
• सभी सहायक साक्ष्यों को सुरक्षित रखें।

बैंकों के लिए

• पारदर्शी नीलामी प्रक्रिया अपनाएँ।
• मूल्यांकन संबंधी सभी रिकॉर्ड सुरक्षित रखें।
• नीलामी सूचना का पर्याप्त प्रचार-प्रसार सुनिश्चित करें।
• बोलीदाताओं की भागीदारी एवं नीलामी परिणामों का उचित रिकॉर्ड रखें।

उधारकर्ताओं के लिए

• मूल्यांकन संबंधी विवादों को DRT या दीवानी न्यायालयों में उठाया जाना चाहिए।
• जहाँ विवाद मूलतः दीवानी प्रकृति का हो, वहाँ आपराधिक कार्यवाही को दबाव बनाने के साधन के रूप में उपयोग नहीं किया जाना चाहिए।

महत्वपूर्ण मील का पत्थर

पटना हाईकोर्ट का यह निर्णय भारतीय मूल्यांकन न्यायशास्त्र (Valuation Jurisprudence) में एक महत्वपूर्ण मील का पत्थर है। यह उस मूल सिद्धांत को मजबूत करता है कि मूल्यांकन एक पेशेवर प्रक्रिया है, जिसमें निर्णय, अनुभव और अनुमान का महत्वपूर्ण योगदान होता है, न कि केवल गणितीय सटीकता का।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि न्यायालय ने स्पष्ट कर दिया है कि नीलामी में संपत्ति के कथित कम मूल्यांकन के आरोप, जब तक उनके साथ आपराधिक मंशा या धोखाधड़ी का स्पष्ट प्रमाण न हो, मूल्यांकनकर्ताओं या बैंक अधिकारियों के विरुद्ध आपराधिक मुकदमा चलाने का आधार नहीं बन सकते।

भारत में तेजी से बढ़ रहे पंजीकृत मूल्यांकनकर्ताओं के समुदाय के लिए यह निर्णय एक महत्वपूर्ण सुरक्षा कवच के रूप में कार्य करेगा तथा निष्पक्ष, स्वतंत्र और वस्तुनिष्ठ मूल्यांकन की पेशेवर स्वतंत्रता को और मजबूत करेगा।

जैसे-जैसे बैंकिंग, दिवाला एवं शोधन अक्षमता (Insolvency), कराधान (Taxation) तथा वित्तीय रिपोर्टिंग में मूल्यांकन की भूमिका बढ़ती जा रही है, यह निर्णय भविष्य में कम मूल्यांकन और पेशेवर लापरवाही से जुड़े विवादों में व्यापक रूप से उद्धृत किया जाने वाला एक महत्वपूर्ण न्यायिक दृष्टांत (Precedent) सिद्ध हो सकता है।

PATNA HIGH COURT’S LANDMARK RELIEF TO VALUERS

Undervaluation Disputes Cannot Automatically Become Criminal Cases

A Significant Judgment for Registered Valuers, Banks and Financial Institutions

In an important judgment delivered on 1 May 2026, the Patna High Court has provided substantial relief to a Registered Valuer and Bank of Baroda officials who were facing criminal prosecution on allegations of undervaluation of a mortgaged property sold through auction proceedings.

The decision assumes national significance because it addresses a recurring issue faced by Registered Valuers, namely the tendency of dissatisfied borrowers to initiate criminal proceedings whenever they perceive that a property has been sold below its market value.

The Court emphatically held that disputes concerning valuation, auction price, and alleged loss suffered by borrowers are primarily civil disputes and should ordinarily be adjudicated before specialized forums such as the Debt Recovery Tribunal (DRT) or competent civil courts rather than through criminal prosecution.

Background of the Dispute

The complainant had obtained a loan from Bank of Baroda by mortgaging his property. Subsequently, the loan account became a Non-Performing Asset (NPA) due to non-payment of dues.

As per banking recovery procedures, the mortgaged property was put to auction. The Registered Valuer engaged in the process assessed the value of the land at approximately Rs. 23.68 lakh. Eventually, the property together with the building was auctioned and sold for approximately Rs. 67.49 lakh.

The borrower alleged that the actual market value of the property was around Rs. 1.40 crore and contended that the valuation had been deliberately suppressed through a conspiracy involving the valuer and bank officials. On this basis, criminal proceedings were initiated under Sections 409, 420 and 120B IPC.

The Magistrate took cognizance of the offences, prompting the Registered Valuer and the concerned bank officials to approach the Patna High Court seeking quashing of the criminal proceedings.

The Borrower’s Allegations

The complainant advanced several allegations:

The property had been intentionally undervalued.
The property was commercial in nature but was allegedly treated as residential.
The auction process was conducted hastily.
Only one bidder effectively participated.
The accused persons allegedly conspired to confer unlawful gain upon the purchaser and cause unlawful loss to the borrower.

The complainant relied upon earlier valuation figures and an order of the District Magistrate which allegedly reflected a significantly higher value for the property.

Defence of the Valuer and Bank Officials

The petitioners argued that:

• The borrower had already challenged the recovery proceedings before various forums.

• Earlier writ proceedings before the High Court and a subsequent Letters Patent Appeal had already been dismissed.

• Valuation-related disputes had also been raised before the Debt Recovery Tribunal.

• The auction was conducted according to established legal procedures.

• Mere disagreement regarding valuation could not amount to criminal breach of trust, cheating, or conspiracy.

Most importantly, it was argued that valuation is inherently a matter of professional opinion and estimation and not an exact science capable of mathematical certainty.

High Court’s Key Observations

The Court made several observations that are of immense importance to the valuation profession.

1. Distressed Asset Sales Differ from Open Market Sales

The Court recognized an important economic reality: once a property becomes a stressed asset and is brought to auction, its realization value is influenced by numerous market factors.

According to the Court, auction prices are affected by:

• Market sentiment.
• Number of bidders.
• Condition of the property.
• Resistance or litigation by the borrower.
• Prevailing economic circumstances.

Therefore, the mere fact that an auction price is lower than an owner’s expectation does not establish criminality.

2. Valuation Disputes Are Primarily Civil in Nature

The Court categorically held that the dispute essentially related to alleged loss caused by sale of the property at an undervalue.

Such grievances, if genuine, are matters for:

• Debt Recovery Tribunal proceedings,
• Civil suits,
• Compensation claims,

and not criminal prosecution.

3. Criminal Law Cannot Replace Civil Remedies

One of the strongest observations in the judgment is that criminal proceedings cannot be used as a substitute for civil remedies.

The Court observed that criminal prosecution cannot become a tool for obtaining compensation or recovery which otherwise falls within the jurisdiction of civil forums.

This observation is particularly significant because many valuation professionals face criminal complaints filed after unsuccessful civil or recovery proceedings.

4. Quashing of Criminal Proceedings

The Court concluded that even if the allegations were accepted at face value, the essential ingredients of criminal offences were not made out.

Accordingly, the order taking cognizance against the Registered Valuer and Bank Officials was quashed.

Why This Judgment Matters for Registered Valuers

Recognition of Valuation as a Professional Opinion

The judgment implicitly recognizes that valuation is not an exact science.

Different valuers may arrive at different value conclusions depending upon:

• Assumptions adopted,
• Market evidence available,
• Highest and best use analysis,
• Property condition,
• Legal restrictions,
• Market circumstances.

A difference in valuation by itself cannot establish criminal misconduct.

Protection Against Harassment

Registered Valuers frequently face allegations from:

• Defaulting borrowers,
• Unsuccessful bidders,
• Dissatisfied stakeholders,
• Corporate debtors.

This judgment provides valuable judicial support against attempts to convert professional disagreements into criminal cases.

Importance of Documentation

While granting relief, the case also highlights the need for valuers to maintain:

• Proper inspection records,
• Photographs,
• Market comparable data,
• Working papers,
• Assumptions and limitations,
• Basis of valuation.

Comprehensive documentation remains the strongest defence against future allegations.

Implications for Banks and Financial Institutions

The judgment also benefits banks conducting SARFAESI and recovery auctions.

The Court recognized that auction outcomes depend upon market realities rather than theoretical estimates of value.

Banks acting in good faith and following prescribed procedures should not ordinarily face criminal prosecution merely because a borrower believes that a higher price could have been obtained.

This will provide greater confidence to secured creditors in conducting recovery proceedings.

Lessons for the Valuation Profession

The judgment offers several practical lessons:

For Registered Valuers

• Ensure complete compliance with valuation standards.
• Maintain detailed working papers.
• Clearly identify assumptions and limiting conditions.
• Distinguish between market value and distress sale realities.
• Preserve all supporting evidence.

For Banks

• Follow transparent auction procedures.
• Maintain complete valuation records.
• Ensure adequate publicity of auction notices.
• Document bidder participation and auction outcomes.

For Borrowers

• Valuation disputes should be pursued before DRTs or civil courts.
• Criminal proceedings should not be used as a pressure tactic where the dispute is fundamentally civil.

Final Understanding

The Patna High Court judgment represents a major development in Indian valuation jurisprudence. It reinforces a fundamental principle that valuation is a professional exercise involving judgment and estimation rather than a precise mathematical determination.

Most importantly, the Court has clarified that allegations of undervaluation in auction sales, without evidence of criminal intent or fraudulent conduct, cannot automatically justify criminal prosecution of valuers or bank officials.

For India’s growing community of Registered Valuers, this judgment serves as a significant safeguard against unwarranted criminal proceedings and strengthens the professional independence necessary for objective and unbiased valuation practice.

As valuation increasingly becomes central to banking, insolvency, taxation, and financial reporting, this ruling is likely to be cited extensively in future disputes involving allegations of undervaluation and professional negligence.

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विशेष साक्षात्कार

ऐतिहासिक न्यायिक विजय के बाद श्री उपेन्द्र किशोर से विशेष बातचीत

इंजीनियर्स एवं वैल्यूअर्स के प्रमुख समाचार पत्र के टेक्नो पत्रकार द्वारा

विशेष साक्षात्कार

पटना हाईकोर्ट में ऐतिहासिक जीत के बाद श्री उपेन्द्र किशोर से बातचीत

प्रश्न 1: सबसे पहले आपको इस महत्वपूर्ण जीत पर बधाई। जब आपको हाईकोर्ट का फैसला मिला तो आपकी पहली प्रतिक्रिया क्या थी?

उत्तर:

बहुत खुशी और संतोष हुआ। लगभग कई वर्षों से यह मामला चल रहा था। मुझे हमेशा विश्वास था कि मैंने अपना मूल्यांकन पूरी ईमानदारी, निष्पक्षता और पेशेवर मानकों के अनुसार किया है। न्यायालय का यह फैसला मेरे लिए ही नहीं बल्कि पूरे वैल्यूएशन पेशे के लिए महत्वपूर्ण है।

प्रश्न 2: आपके खिलाफ मुख्य आरोप क्या थे?

उत्तर:

मुझ पर आरोप लगाया गया था कि मैंने संपत्ति का कम मूल्यांकन किया और बैंक अधिकारियों के साथ मिलकर साजिश की। लेकिन मैंने केवल उपलब्ध दस्तावेजों, स्थल निरीक्षण और बाजार की परिस्थितियों के आधार पर अपनी पेशेवर राय दी थी।

प्रश्न 3: जब आपके खिलाफ आपराधिक मामला दर्ज हुआ तो आपको कैसा लगा?

उत्तर:

स्वाभाविक रूप से यह कठिन समय था। एक पेशेवर व्यक्ति के लिए आपराधिक आरोप मानसिक, सामाजिक और व्यावसायिक दबाव पैदा करते हैं। लेकिन मुझे अपने काम और अपनी ईमानदारी पर पूरा भरोसा था।

प्रश्न 4: इस पूरे मामले में सबसे बड़ी चुनौती क्या रही?

उत्तर:

सबसे बड़ी चुनौती यह समझाना था कि वैल्यूएशन कोई गणितीय सूत्र नहीं है। अलग-अलग परिस्थितियों में अलग-अलग वैल्यूअर की राय अलग हो सकती है। केवल मूल्य में अंतर होना अपराध नहीं बन जाता।

प्रश्न 5: हाईकोर्ट के फैसले का सबसे महत्वपूर्ण संदेश क्या है?

उत्तर:

न्यायालय ने स्पष्ट कहा है कि वैल्यूएशन संबंधी विवाद मूलतः सिविल प्रकृति के होते हैं। केवल किसी व्यक्ति के असंतुष्ट होने से वैल्यूअर पर आपराधिक मुकदमा नहीं चलाया जा सकता।

प्रश्न 6: क्या यह फैसला पूरे देश के वैल्यूअर्स के लिए महत्वपूर्ण है?

उत्तर:

बिल्कुल। यह निर्णय सभी Registered Valuers को यह भरोसा देता है कि यदि उन्होंने पेशेवर मानकों का पालन किया है तो उन्हें अनावश्यक आपराधिक मुकदमों से सुरक्षा मिल सकती है।

प्रश्न 7: इस मामले ने आपको व्यक्तिगत रूप से क्या सिखाया?

उत्तर:

इसने मुझे सिखाया कि हर वैल्यूएशन रिपोर्ट का रिकॉर्ड, कार्यपत्रक, फोटोग्राफ और आधार दस्तावेज सुरक्षित रखना अत्यंत आवश्यक है। अच्छी डॉक्यूमेंटेशन सबसे बड़ी सुरक्षा होती है।

प्रश्न 8: युवा वैल्यूअर्स को आप क्या सलाह देना चाहेंगे?

उत्तर:

हमेशा निष्पक्ष रहें, किसी दबाव में काम न करें, Valuation Standards का पालन करें और हर निष्कर्ष का उचित आधार रखें। पेशेवर ईमानदारी सबसे बड़ी पूंजी है।

प्रश्न 9: क्या इस फैसले के बाद बैंकिंग और SARFAESI मामलों में वैल्यूअर्स का आत्मविश्वास बढ़ेगा?

उत्तर:

निश्चित रूप से। यह फैसला बताता है कि यदि वैल्यूअर ने अपनी जिम्मेदारी ईमानदारी से निभाई है तो केवल परिणाम से असंतुष्ट व्यक्ति के आरोपों के आधार पर उसे अपराधी नहीं माना जा सकता।

प्रश्न 10: इस सफलता का श्रेय आप किसे देना चाहेंगे?

उत्तर:

मैं अपने परिवार, अपने अधिवक्ताओं, अपने पेशेवर सहयोगियों तथा विशेष रूप से अपने मित्र और मार्गदर्शक Er. Vijay Kumar Singh का आभारी हूं, जिन्होंने पूरे मामले में नैतिक और पेशेवर सहयोग दिया।

विशेष संवाद

मार्गदर्शक एवं पेशेवर सहयोगी Er. विजय कुमार सिंह से विशेष बातचीत

ऐतिहासिक कानूनी विजय की पूरी यात्रा पर

विशेष साक्षात्कार

श्री उपेन्द्र किशोर के मार्गदर्शक एवं सहयोगी Er. Vijay Kumar Singh से बातचीत

प्रश्न 1: उपेन्द्र किशोर जी के खिलाफ मामला शुरू होने पर आपने उनकी किस प्रकार सहायता की?

उत्तर:

सबसे पहले मैंने उन्हें मानसिक रूप से मजबूत रहने की सलाह दी। मैंने उन्हें भरोसा दिलाया कि यदि उनका काम पेशेवर मानकों के अनुरूप है तो अंततः सत्य की जीत होगी। हमने पूरे मामले के तकनीकी पहलुओं का व्यवस्थित अध्ययन किया।

प्रश्न 2: इस केस में आपको सबसे मजबूत पक्ष क्या लगा?

उत्तर:

सबसे मजबूत पक्ष यह था कि वैल्यूएशन रिपोर्ट पेशेवर आधार पर तैयार की गई थी। उपलब्ध दस्तावेज, निरीक्षण रिपोर्ट और परिस्थितियां स्पष्ट रूप से दिखाती थीं कि कोई दुर्भावना या आपराधिक मंशा नहीं थी।

प्रश्न 3: इस लंबी कानूनी लड़ाई के दौरान सबसे कठिन समय कौन सा था?

उत्तर:

जब एक पेशेवर व्यक्ति पर आपराधिक आरोप लगते हैं तो उसकी प्रतिष्ठा और मनोबल दोनों प्रभावित होते हैं। उस समय उपेन्द्र जी को लगातार सकारात्मक बनाए रखना और तथ्यों पर केंद्रित रखना सबसे बड़ी चुनौती थी।

प्रश्न 4: आप इस फैसले को वैल्यूएशन पेशे के लिए किस रूप में देखते हैं?

उत्तर:

मैं इसे एक ऐतिहासिक निर्णय मानता हूं। यह फैसला स्पष्ट करता है कि वैल्यूएशन एक पेशेवर राय है। हर मूल्यांकन में अंतर होना संभव है, लेकिन केवल अंतर होना अपराध नहीं बन सकता।

प्रश्न 5: देशभर के Registered Valuers के लिए आपका क्या संदेश है?

उत्तर:

हमेशा Valuation Standards का पालन करें, पूर्ण पारदर्शिता रखें, उचित रिकॉर्ड बनाए रखें और पेशेवर स्वतंत्रता बनाए रखें। यदि आपका काम ईमानदार और तकनीकी रूप से मजबूत है तो अंततः कानून भी आपके साथ खड़ा होगा।

प्रश्न: इस ऐतिहासिक जीत के बाद आपका वैल्यूएशन समुदाय के लिए क्या संदेश है?

संयुक्त उत्तर:
“यह फैसला केवल एक व्यक्ति की जीत नहीं है, बल्कि पूरे Registered Valuation Profession की जीत है। यह निर्णय बताता है कि ईमानदारी, पेशेवर दक्षता और उचित दस्तावेजीकरण के साथ किया गया कार्य अंततः न्यायालय में सम्मान प्राप्त करता है। हमें अपने पेशे की गरिमा, निष्पक्षता और स्वतंत्रता को बनाए रखते हुए कार्य करते रहना चाहिए।”

Published by: Council of Engineers and Valuers (CEV)

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