CEV GROUP

PRACTICAL HANDBOOK FOR LAND & BUILDING VALUERS

पुराने उर्दू–फारसी राजस्व शब्दों को समझने की व्यावहारिक मार्गदर्शिका

INTRODUCTION

1. इस Handbook का उद्देश्य
पुराने Revenue Records, Sale Deeds, Bainama, Jamabandi, Fard एवं Mutation Records में प्रयुक्त उर्दू–फारसी शब्दों को सरल हिंदी और English में समझना।

2. Valuers के लिए इसका व्यावहारिक महत्व
Land & Building Valuation के दौरान पुराने दस्तावेजों और राजस्व अभिलेखों को पढ़ने की मूलभूत समझ।

3. महत्वपूर्ण सावधानी
Revenue terminology का अर्थ State, District, period और स्थानीय revenue practice के अनुसार अलग हो सकता है।

PART–A

पुराने SALE DEED / BAINAMA की भाषा

1. बैनामा — Sale Deed

2. फरोख्त — Sale / बिक्री

3. फरोख्तंदा — Seller / विक्रेता

4. मुश्तरी — Purchaser / खरीदार

5. मबलग — Amount / राशि

6. कीमत-ए-बै — Sale Consideration / बिक्री मूल्य

7. बयाना — Earnest Money

8. पेशगी — Advance

9. इकरारनामा — Agreement

10. फरीकैन — दोनों पक्ष

11. रजामंदी — Consent / सहमति

Practical Valuer Note:
Sale Deed, Agreement to Sell, consideration और possession के बीच अंतर।

PART–B

OWNERSHIP / MALKIYAT एवं PROPERTY RIGHTS

12. मलकियत — Ownership

13. हक-ए-मलकियत — Right of Ownership

14. हकूक-ए-मलकियत — Ownership Rights

15. हकदार — Person Entitled

16. हकूक — Rights

17. शरीक — Co-sharer

18. शरीक-ए-मलकियत — Co-owner

19. हिस्सा — Share

20. मुश्तरका — Joint/Common

21. मुस्तकिल — Independent/Separate

Practical Valuer Note:
Ownership, co-ownership, share और independent ownership को कैसे समझें।

PART–C

KHASRA, KHEWAT, KHATAUNI एवं JAMABANDI

22. खसरा नंबर — Parcel/Field Number

23. रकबा — Area

24. खेवट नंबर — Ownership Account

25. खतौनी नंबर — Holding/Cultivation Account

26. जमाबंदी — Revenue Record / Record of Rights

27. फर्द — Revenue Record Extract

28. फर्द मलकियत — Ownership Extract

29. फर्द बदर — Correction Record

30. रोजनामचा — Daily Revenue Record

31. रपट — Revenue Entry/Report

Practical Valuer Note:
Jamabandi, Fard, Khewat, Khatauni और Khasra Number को एक-दूसरे से कैसे अलग करें।

PART–D

INTQAL / MUTATION एवं DAKHIL-KHARIJ

32. इंतकाल — Mutation

33. इंतकाल बै — Mutation by Sale

34. इंतकाल विरासत — Mutation by Inheritance

35. इंतकाल हिबा — Mutation by Gift

36. दाखिल-खारिज — Entry & Deletion of Names

37. इंतकाल मंजूर — Sanctioned Mutation

38. इंतकाल दाखिल — Mutation Entered

39. इंतकाल खारिज — Rejected/Cancelled Mutation

40. इंतकाल विवादित — Disputed Mutation

Practical Valuer Note:
Mutation को Title Deed न समझने की सावधानी।

PART–E

POSSESSION / KABZA

41. कब्जा — Possession

42. काबिज — Person in Possession

43. मकबूजा — Possessed/Occupied

44. कब्जा सुपुर्द — Delivery of Possession

45. दखल — Possession/Interference

46. दखलदारी — Possession/Occupation

47. बेदखली — Eviction

48. तखलिया — Vacating the Property

49. कब्जा मौके पर — Physical Possession at Site

50. Recorded Owner vs Physical Possessor

Practical Valuer Note:
Revenue record में दर्ज मालिक और site पर वास्तविक कब्जाधारी अलग हो सकते हैं।

PART–F

LAND MEASUREMENT / AREA TERMINOLOGY

51. कनाल — Kanal

52. मरला — Marla

53. बीघा — Bigha

54. बिस्वा — Biswa

55. बिस्वांसी — Biswansi

56. पैमाइश — Measurement

57. रकबा कुल — Total Area

58. रकबा हिस्सा — Area Corresponding to Share

59. कित्ता — Parcel/Piece of Land

60. कित्ता नंबर — Parcel Identification

Practical Valuer Note:
Traditional land measurement units और ownership share के बीच अंतर।

PART–G

BOUNDARIES, DIRECTIONS एवं REVENUE MAPS

61. हदूद — Boundaries

62. हदबंदी — Demarcation

63. शजरा — Revenue Map

64. मसावी — Cadastral/Revenue Map

65. शुमाली — North

66. जुनूबी — South

67. मशरिकी — East

68. मगरिबी — West

69. जानिब-ए-शुमाल — Towards North

70. मुत्तसिल — Adjacent/Abutting

Practical Valuer Note:
Sale Deed की चार दिशाओं को Revenue Map और site से मिलाने की आवश्यकता।

PART–H

SHAMLAT / COMMON & VILLAGE LAND

71. शामलात देह — Village Common Land

72. जुमला मलकान — Collectively of Owners

73. मुश्तरका मलकान — Joint Owners

74. शामलात हिस्सेदारान — Common Land of Co-sharers

75. गैर-मुमकिन रास्ता — Path/Road Classification

Practical Valuer Note:
Common/Village Land terminology को देखकर सीधे private ownership conclude न करना।

PART–I

LAND CLASSIFICATION एवं USE

76. गैर-मुमकिन — Non-Cultivable Classification

77. गैर-मुमकिन आबादी — Abadi Classification

78. गैर-मुमकिन रास्ता — Road/Path

79. गैर-मुमकिन नाला — Drain/Water Channel

80. आबादी देह — Village Abadi

Practical Valuer Note:
Revenue classification और actual present land use में अंतर।

PART–J

AGRICULTURAL & TENANCY TERMINOLOGY

81. काश्तकार — Cultivator

82. काश्त — Cultivation

83. मुजारा — Tenant/Cultivator

84. मौरूसी — Hereditary

85. गैर-मौरूसी — Non-Hereditary

86. इजारेदार — Lessee/Leaseholder

87. इजारेदारी — Lease/Tenancy Arrangement

Practical Valuer Note:
Cultivator, tenant, leaseholder और owner की अलग-अलग स्थिति।

PART–K

INHERITANCE / WARASAT

88. विरासत — Inheritance

89. वारिस — Heir

90. वुरसा — Heirs

91. मीरास — Inheritance

92. मीरासदार — Inheritor/Heir

93. तरका — Estate of Deceased

94. मरहूम — Deceased Male

95. मरहूमा — Deceased Female

Practical Valuer Note:
Inheritance के आधार पर हुए mutation और ownership chain की जांच।

PART–L

PARTITION / TAKSEEM

96. तकसीम — Partition

97. तकसीमनामा — Partition Deed

98. तकसीमशुदा — Partitioned

99. अविभाजित हिस्सा — Undivided Share

100. निश्चित/अलग रकबा — Demarcated Area

Practical Valuer Note:
Undivided Share और अलग-अलग demarcated parcel के बीच महत्वपूर्ण अंतर।

PART–M

MORTGAGE / RAHN एवं ENCUMBRANCES

101. रहन — Mortgage

102. राहिन — Mortgagor

103. मुर्तहिन — Mortgagee

104. रहनशुदा — Mortgaged

105. बोझ — Charge/Encumbrance

106. रिहाई — Release

107. रहन से आजाद — Released from Mortgage

108. बिला बोझ — Without Encumbrance, as stated

Practical Valuer Note:
Mortgage, charge और encumbrance की जांच।

PART–N

COMMON DOCUMENT PHRASES

109. मजकूरा जमीन — The Said Land

110. मजकूर व्यक्ति — The Said Person

111. ब-मुजिब बैनामा — As per Sale Deed

112. ब-मुजिब जमाबंदी — As per Jamabandi

113. अज-रू-ए इंतकाल — As per Mutation

114. बा-जरिया विरासत — Through Inheritance

115. बा-जरिया हिबा — Through Gift

116. बा-जरिया बैनामा — Through Sale Deed

117. हकूक समेत — Along with Rights

118. तमाम हकूक समेत — Along with All Rights

119. कब्जा सुपुर्द किया — Possession Delivered

120. तमाम बोझ से पाक — Free from Stated Burdens

121. बकायदा — Duly/Properly

122. तस्दीकशुदा — Certified/Attested

123. दर्ज रिकार्ड — Recorded in the Record

124. मौजूदा जमाबंदी — Existing/Current Jamabandi

125. बदस्तूर — As Before / In Existing Manner

PART–O

100 PRACTICAL DOCUMENT-READING EXAMPLES

Example 1–10

Sale Deed / Bainama Terminology

Example 11–20

Ownership / Malkiyat

Example 21–30

Khasra, Khewat, Khatauni & Jamabandi

Example 31–40

Mutation / Intqal / Dakhil-Kharij

Example 41–50

Possession / Kabza

Example 51–60

Land Measurement

Example 61–70

Boundaries & Directions

Example 71–80

Shamlat & Land Classification

Example 81–90

Agricultural & Tenancy Terminology

Example 91–100

Partition & Undivided Share

PART–P

30 QUICK TRANSLATIONS FOR VALUERS

1. Ownership Terms

मलकियत → Ownership
हक → Right
शरीक → Co-sharer
हिस्सा → Share

2. Revenue Terms

जमाबंदी → Revenue Record
फर्द → Extract
खसरा → Parcel Number
खेवट → Ownership Account
खतौनी → Holding/Cultivation Account

3. Transfer Terms

बैनामा → Sale Deed
फरोख्त → Sale
फरोख्तंदा → Seller
मुश्तरी → Purchaser
मबलग → Amount

4. Mutation Terms

इंतकाल → Mutation
दाखिल-खारिज → Entry/Deletion
इंतकाल विरासत → Mutation by Inheritance
इंतकाल बै → Mutation by Sale

5. Possession Terms

कब्जा → Possession
काबिज → Possessor
मकबूजा → Possessed
बेदखली → Eviction

6. Partition & Mortgage Terms

तकसीम → Partition
हिस्सा → Share
रहन → Mortgage
रिहाई → Release
बोझ → Charge/Encumbrance

PART–Q

VALUER के लिए 20 GOLDEN RULES

Rule 1

फर्द को Sale Deed न समझें।

Rule 2

इंतकाल को Sale Deed न समझें।

Rule 3

Mutation Entry को हमेशा conclusive Title Proof न मानें।

Rule 4

Ownership और Possession अलग-अलग लिखें।

Rule 5

Share और Area अलग-अलग समझें।

Rule 6

Undivided Share को demarcated plot न मानें।

Rule 7

Khasra Number को Revenue Map से cross-check करें।

Rule 8

Area/रकबा को applicable local measurement system के अनुसार verify करें।

Rule 9

Kanal/Marla/Bigha को बिना local standard verify किए convert न करें।

Rule 10

Shamlat Land पर विशेष सावधानी रखें।

Rule 11

Jumla Malkan और Mushtarka Malkan को context में समझें।

Rule 12

Mortgage/Charge/Encumbrance की जांच करें।

Rule 13

Inheritance मामलों में relevant heirs/entries देखें।

Rule 14

Partition के बाद updated record देखें।

Rule 15

पुराने दस्तावेज की भाषा का आधुनिक कानूनी अर्थ स्वतः assume न करें।

Rule 16

State/District-specific terminology को verify करें।

Rule 17

Site inspection में physical possession दर्ज करें।

Rule 18

Revenue Record और Registered Title Documents में mismatch को flag करें।

Rule 19

Valuation और Legal Title Opinion को अलग रखें।

Rule 20

किसी ambiguity को valuation report में स्पष्ट limitation के रूप में दर्ज करें।

PART–R

SAMPLE OLD-STYLE SALE DEED – FULL TRANSLATION

1. Illustrative Old-Style Wording

फरोख्तंदा, मलकियत, काबिज, खसरा नंबर, रकबा, मुश्तरी, कीमत-ए-बै आदि का संयुक्त उदाहरण।

2. Word-by-Word Meaning

प्रत्येक महत्वपूर्ण Urdu/Farsi शब्द का अलग अर्थ।

3. सरल हिंदी Translation

पूरे paragraph का आसान हिंदी अनुवाद।

4. English Translation

Professional English translation।

5. Valuer’s Interpretation

Ownership, possession, area, consideration और transfer से संबंधित practical observations।

PART–S

VALUER’S INTERPRETATION एवं REPORTING LANGUAGE

1. Ownership Observation

Revenue Record में recorded ownership को report करने की भाषा।

2. Possession Observation

Site पर physical possession report करने की भाषा।

3. Revenue Record Observation

Jamabandi/Fard से प्राप्त information को report करने की भाषा।

4. Disputed Property Reporting

Dispute/objection होने पर neutral reporting language।

5. Encumbrance Reporting

Mortgage/charge/encumbrance संबंधी observation।

6. Limitation of Valuer’s Title Observations

Valuer की valuation responsibility और independent legal title opinion के बीच सीमा।

PART–T

CEV VALUATION REPORT में उपयोगी DOCUMENT CHECK

1. मालिक कौन है?

2. मालिक का हिस्सा कितना है?

3. कुल रकबा कितना है?

4. Khasra Number क्या है?

5. Khewat Number क्या है?

6. Khatauni Number क्या है?

7. मौजा/Revenue Village कौन सा है?

8. कब्जा किसका है?

9. Land Classification क्या है?

10. क्या कोई Rahn/Mortgage है?

11. क्या कोई Charge/Encumbrance है?

12. क्या संपत्ति विरासत से आई है?

13. क्या Partition हुआ है?

14. Mutation हुआ है या नहीं?

15. Revenue Map में जमीन की स्थिति क्या है?

PART–U

CEV QUICK REFERENCE

OWNERSHIP

REVENUE

TRANSFER

MUTATION

इंतकाल | दाखिल-खारिज | इंतकाल विरासत | इंतकाल बै

POSSESSION

कब्जा | काबिज | मकबूजा | बेदखली | तखलिया

MEASUREMENT

BOUNDARIES

COMMON LAND

शामलात | जुमला मलकान | मुश्तरका मलकान

INHERITANCE

PARTITION

तकसीम | तकसीमनामा | तकसीमशुदा | अविभाजित हिस्सा

MORTGAGE

FINAL SECTION

CEV FINAL CHECK

पुराने Revenue Document को पढ़ते समय 7 बातें कभी न भूलें:

1. शब्द पढ़ो।
2. संदर्भ समझो।
3. Ownership और Possession अलग करो।
4. Share और Area अलग करो।
5. Revenue Entry और Registered Deed अलग करो।
6. Encumbrance और Dispute check करो।
7. Valuation और Legal Title Opinion को अलग रखो।

QUICK INDEX

“यह शब्द दिखे तो कहां देखें?”

शब्द	संबंधित भाग
बैनामा	Part–A
फरोख्तंदा	Part–A
मुश्तरी	Part–A
मलकियत	Part–B
शरीक	Part–B
हिस्सा	Part–B / Part–L
खसरा	Part–C
रकबा	Part–C / Part–F
खेवट	Part–C
खतौनी	Part–C
जमाबंदी	Part–C
फर्द	Part–C
फर्द बदर	Part–C
इंतकाल	Part–D
दाखिल-खारिज	Part–D
कब्जा	Part–E
काबिज	Part–E
कनाल	Part–F
मरला	Part–F
शजरा	Part–G
मसावी	Part–G
शामलात	Part–H
गैर-मुमकिन	Part–I
काश्तकार	Part–J
विरासत	Part–K
वारिस	Part–K
तकसीम	Part–L
रहन	Part–M
बोझ	Part–M
हकूक	Part–N
मुत्तसिल	Part–G / Part–N
बिला बोझ	Part–M / Part–N
रोजनामचा	Part–C
तस्दीकशुदा	Part–N
अविभाजित हिस्सा	Part–L