बैंक वैल्यूएशन वास्तव में कैसे किया जाता है? (PART–2)

Pre-Inspection Planning, Site Visit और Property Inspection के दौरान क्या-क्या Check करना चाहिए?

(सरल Hindi + English भाषा में Engineers एवं Valuers के लिए)

पिछले भाग में हमने समझा कि Bank Valuation का उद्देश्य क्या होता है तथा Site Visit से पहले कौन-कौन से Documents देखना आवश्यक है।

अब हम Bank Valuation के सबसे महत्वपूर्ण भाग अर्थात Site Inspection (Physical Verification) को विस्तार से समझेंगे।

याद रखिए—

“एक अच्छी Valuation Report की नींव (Foundation) एक अच्छी Site Inspection पर ही टिकी होती है।”

यदि Site Inspection ठीक प्रकार से नहीं की गई, तो चाहे आपने कितने भी अच्छे Calculations किए हों, पूरी Report की विश्वसनीयता (Credibility) पर प्रश्न उठ सकता है।

4. Site Visit से पहले क्या तैयारी (Pre-Inspection Planning) करनी चाहिए?

एक Professional Valuer कभी भी बिना तैयारी के Site Visit नहीं करता।

Site Visit पर जाने से पहले निम्नलिखित बातों का अध्ययन अवश्य करें—

✔ Property का सही Location

Google Maps, Revenue Maps या अन्य उपलब्ध Sources से Property का सही Location समझें।

यह सुनिश्चित करें कि—

Property किस Area में स्थित है?
Residential Area है या Commercial?
Industrial Zone है या Agricultural Land?
Location Prime है या Developing Area?

✔ Approach Road

Site पर पहुँचने वाला Road देखें।

Check करें—

Road की Width कितनी है?
Road Paved (Pakka) है या Kachha?
Road Public है या Private?
Future Access में कोई समस्या तो नहीं?

कई बार अच्छी Building होने के बावजूद खराब Approach Road Property की Value कम कर देता है।

✔ Nearby Development

Site के आसपास देखें—

Market
School
Hospital
Bus Stand
Railway Station
Metro Station
National Highway
Industrial Area
Shopping Complex

जितनी बेहतर Infrastructure होगी, सामान्यतः Property की Marketability उतनी ही बेहतर होगी।

✔ Market Trend

Site Visit से पहले Local Market का अध्ययन करें—

पिछले कुछ वर्षों में Prices बढ़ रहे हैं या घट रहे हैं?
Demand अधिक है या कम?
Nearby Transactions किस Rate पर हुए हैं?
Future Development की क्या संभावना है?

✔ Circle Rate एवं Guidance Value

Circle Rate हमेशा Market Rate नहीं होता।

लेकिन Valuer को दोनों की जानकारी होनी चाहिए।

यदि Market Rate और Circle Rate में बड़ा अंतर है तो उसका कारण समझना आवश्यक है।

5. Site Visit के दौरान क्या-क्या Check करना चाहिए?

यही वह Stage है जहाँ अधिकांश गलतियाँ होती हैं।

Site Visit केवल Property देखकर लौट आने का नाम नहीं है।

एक Professional Valuer को प्रत्येक Observation को ध्यानपूर्वक Verify करना चाहिए।

(A) Property Identification (Property की सही पहचान)

सबसे पहले यह सुनिश्चित करें कि जिस Property का Valuation करना है, वही Property Site पर मौजूद है।

Verify करें—

✔ House Number

✔ Plot Number

✔ Survey Number

✔ Khasra Number

✔ Boundaries

✔ Dimensions

✔ Nearby Landmark

✔ Neighbouring Properties

यदि Site और Documents में अंतर मिले, तो इसे Report में अवश्य लिखें।

(B) Land Inspection (भूमि का निरीक्षण)

Land का निरीक्षण करते समय निम्नलिखित बातें Check करें—

Plot का Shape

क्या Plot—

Rectangular है?
Square है?
Triangular है?
Irregular Shape का है?

Irregular Shape वाले Plot की Utility कई बार कम हो जाती है।

Frontage

Road की ओर Plot का Front कितना है?

अच्छा Frontage Commercial Properties में विशेष महत्व रखता है।

Depth

Plot की गहराई (Depth) उचित है या नहीं?

बहुत अधिक गहराई और कम Frontage कई बार Property की Utility कम कर देते हैं।

Level

क्या Plot Road Level पर है?

या—

Road से नीचे है?

Road से ऊपर है?

Low Lying Land में Water Logging की समस्या हो सकती है।

Road Connectivity

Check करें—

Road सीधे Property तक पहुँचता है या नहीं।

Dead End Property है?

Corner Plot है?

Road कितने Feet चौड़ा है?

Encroachment

सबसे महत्वपूर्ण Check.

क्या—

किसी ने Property पर कब्जा किया है?
Boundary बाहर निकली हुई है?
Government Land पर Construction है?
Neighbor का कब्जा है?

यदि Encroachment मिले तो Report में अवश्य लिखें।

Easement Rights

क्या Property तक पहुँचने का रास्ता किसी दूसरे की भूमि से होकर जाता है?

क्या Right of Way उपलब्ध है?

ऐसी बातें भविष्य में Legal Dispute का कारण बन सकती हैं।

(C) Building Inspection (Building का निरीक्षण)

यदि Property पर Building बनी हुई है तो निम्नलिखित बातें अवश्य देखें—

Number of Floors

Ground Floor

First Floor

Second Floor

Basement

Stilt

Terrace Construction

Documents और Actual Construction का मिलान करें।

Built-up Area

Verify करें—

Built-up Area
Carpet Area
Plinth Area
Super Built-up Area (यदि लागू हो)

केवल Owner द्वारा बताए गए Area पर विश्वास न करें।

Construction Quality

Construction किस Quality का है?

Ordinary
Standard
Good
Premium

देखें—

Foundation
Brickwork
RCC Work
Flooring
Doors
Windows
Plumbing
Electrical Work
Finishing

Construction Quality सीधे Property Value को प्रभावित करती है।

Structural Condition

Building की वर्तमान स्थिति देखें—

Excellent
Good
Fair
Poor

Check करें—

Cracks
Settlement
Dampness
Leakage
Corrosion
Roof Condition

Age of Building

Building कितनी पुरानी है?

5 Years

10 Years

20 Years

40 Years

यह जानकारी Depreciation निकालने में महत्वपूर्ण होती है।

Remaining Life

केवल वर्तमान Age ही नहीं बल्कि Remaining Useful Life भी Estimate करें।

Maintenance

क्या Building Properly Maintained है?

या Maintenance बिल्कुल नहीं हुआ?

Poor Maintenance होने पर Value कम हो सकती है।

Occupancy

Building—

Owner Occupied है?

Tenant Occupied है?

Vacant है?

Illegal Occupation तो नहीं?

(D) Basic Services (मूलभूत सुविधाएँ)

Site Visit के दौरान देखें—

✔ Electricity Connection

✔ Water Supply

✔ Sewerage

✔ Drainage

✔ Parking

✔ Lift

✔ Fire Fighting System

✔ Internal Roads

Commercial Buildings में Fire Safety अत्यंत महत्वपूर्ण होती है।

(E) Locality Analysis

Property के आसपास का वातावरण भी Value निर्धारित करता है।

देखें—

Residential Area

Commercial Area

Industrial Area

Mixed Land Use

Nearby Market

Public Transport

Schools

Hospitals

Banks

Government Offices

Future Development

यदि आसपास नया Highway, Metro या Industrial Project प्रस्तावित है तो उसका प्रभाव भी समझें।

(F) Photographs (फोटो लेना क्यों जरूरी है?)

आज के समय में Photographs केवल Formality नहीं हैं।

ये भविष्य में सबसे महत्वपूर्ण Evidence बन सकते हैं।

कम से कम निम्नलिखित Photos अवश्य लें—

📷 Front Elevation

📷 Rear Side

📷 Side View

📷 Internal Rooms

📷 Kitchen

📷 Washroom

📷 Staircase

📷 Roof

📷 Road Access

📷 Boundary Wall

📷 Neighbourhood

📷 Landmark

यदि भविष्य में कोई Investigation होती है, तो यही Photographs आपकी Report का महत्वपूर्ण समर्थन (Supporting Evidence) बनती हैं।

6. Measurement (माप कैसे लें?)

Professional Valuer को केवल Owner द्वारा बताए गए Measurement पर निर्भर नहीं रहना चाहिए।

जहाँ संभव हो, स्वयं Verification करें।

उपयोग करें—

Laser Distance Meter
Measuring Tape
GPS Coordinates (जहाँ आवश्यक हो)
Site Sketch

यदि Documents और Actual Measurement में अंतर हो, तो उसे स्पष्ट रूप से Report में लिखें।

Professional Tips for Engineers & Valuers

✔ Site Visit हमेशा Daylight में करें।

✔ यदि संभव हो तो Property Owner के साथ-साथ किसी Local Person से भी जानकारी लें।

✔ केवल एक Photograph लेकर वापस न आएँ।

✔ सभी Sides से Property देखें।

✔ आसपास के Market का भी निरीक्षण करें।

✔ Site Notes तुरंत लिखें; केवल Memory पर निर्भर न रहें।

✔ यदि कोई बात Doubtful लगे तो उसे Report में “Observed During Site Visit” के रूप में उल्लेख करें, अनुमान (Assumption) के रूप में नहीं।

Golden Rule of Bank Valuation

“जो Valuer Site पर अधिक समय देता है, वही Office में बेहतर Valuation Report तैयार कर पाता है।”

एक अनुभवी Valuer जानता है कि Site Inspection केवल देखने का कार्य नहीं बल्कि Observation, Verification, Documentation और Professional Judgment का संयोजन (Combination) है।

इसीलिए कहा जाता है—

“A Good Valuation Report is Prepared in the Field, Not in the Office.”

अर्थात एक उत्कृष्ट Valuation Report की वास्तविक तैयारी Site Visit के दौरान ही शुरू हो जाती है; Office में तो केवल उसे व्यवस्थित रूप से लिखा जाता है।

(क्रमशः – PART–3 में हम विस्तार से समझेंगे: Bank Valuation में उपयोग होने वाले तीन प्रमुख Valuation Approaches (Market, Cost और Income Approach), Fair Market Value, Realisable Value, Distress Sale Value तथा Practical Calculation Principles.)