UNDERSTANDING INAM AND VATAN LANDS IN MAHARASHTRA HISTORICAL LEGACY, LEGAL FRAMEWORK, AND VALUATION IMPLICATIONS
By CEV Valuation Insights Bureau
Introduction Inam and Vatan lands are unique remnants of India’s pre-colonial and colonial agrarian systems. These land categories originated from the practice of rewarding individuals for service to the state or community, rather than through purchase. Understanding the nuances of such lands is vital for valuation professionals, particularly in Maharashtra, where historical and legal overlays make land valuation complex.
Origin of Inam and Vatan Lands Historically, rulers granted lands as gifts or rewards (without charging a price) to those who rendered service to the king or the local community. These lands, known as “Inam” or “Vatan” lands, were meant to be cultivated by the original family lineage as a hereditary right. However, their transfer or sale was heavily restricted.
Inam Commission (1860-1862) The British-era Inam Commission categorized and documented these lands and issued ‘sanads’ (land grants) to twelve traditional service holders (Balutedars), including Patil, Kulkarni, Sutar, Lohar, Chambhar, and others.
British Classification of Vatan Lands The British government categorized these lands into three types:
- Government-Utility Vatans: Patil, Kulkarni, Rao, etc.
- Rayat-Utility Vatans: Joshi, Gurav, etc.
- Non-Utility Vatans: Sonar, Teli, Mali, etc.
Types of Inam Lands The Inam lands were further classified into seven categories such as:
- Class 1: Saranjam and Jagir lands
- Class 2: Caste-based Inam
- Class 3: Devsthan (Temple) Inam
- Class 4-6: Various administrative and utility-based grants
- Class 7: Conditional grants for public purposes (schools, hospitals)
Legal Recording and Registration Land ownership details of these grants are maintained under the Bombay Land Revenue Code, 1879, and Maharashtra Land Revenue (Record of Rights) Rules, 1967. Entries exist in local land records like Village Forms 2, 3, and 7/12.
Inam and Vatan Abolition Laws Multiple abolition laws between 1950-1962 brought these lands under government control while offering provisions for re-grant:
- Bombay Paragana & Kulkarni Watan Abolition Act, 1950
- Bombay Service Inams (Useful to Society) Abolition Act, 1953
- Bombay Merged Territories Miscellaneous Alienations Abolition Act, 1955
- Bombay Inferior Village Watans Abolition Act, 1958
- Maharashtra Malki Patil (Abolition of Office) Act, 1962
Regrant Provisions and Occupancy Rights After abolition, former watandars were allowed to reclaim land by paying:
- 20x assessment for agricultural use
- 50% of market value for non-agricultural use
Land was regranted under “Class 2 Occupancy (New & Impartible Conditions)”, with restrictions on transfer and conversion.
Reforms and Marketability Post-2002 Maharashtra Act 21 of 2002 and further government resolutions (2008 onwards) relaxed the transfer restrictions on Class-2 lands for agricultural use. However, conversion to Class-1 (freehold-like) status for non-agricultural use still requires payment of:
- 50% of market value as nazarana (premium)
- Penalty if prior unauthorized transfer or usage occurred
Special Provisions for Mahar Vatan Lands These lands have retained stricter conditions under the 1958 Act. Transfers for non-agricultural purposes require prior permission and payment of a nazarana up to 50% of market value.
Hyderabad Inam Lands Two types exist:
- Khidmatmash Inams (for religious service): Not transferable or alienable.
- Madtmash Inams (for livelihood): Can be regranted and converted under certain conditions, as per the 1954 and 2015 amendment acts.
Valuation Implications From a valuer’s perspective, Inam and Vatan lands present challenges due to:
- Legal restrictions on transfer and usage
- Conditional regrants and occupancy rights
- Potential for conversion to marketable freehold land upon compliance
Conclusion Understanding the history, classification, and legal evolution of Inam and Vatan lands is critical for accurate property valuation. As these lands move towards integration with general landholding systems, valuers must navigate through layers of historical documents, legal statutes, and evolving government policies to assess value correctly.
Stay tuned to CEV Valuation Insights for more detailed analyses on legacy land structures and their modern implications.
INAM VATAN JAMINI
Saturday Brain Storming Thought (279) 14/06/2025
पुर्वीच्याकाळी राजाची चाकरी करणार्या व्यक्तींना किंवा जनतेची कामे करणार्या व्यक्तींना, राजांकडून जमिनीची मूळ किंमत न घेता, त्यांच्या चाकरीबद्दल बक्षीस म्हणून जमिनी दिल्या जात असत.
अशा जमिनी चाकरी करेपर्यंत वंशपरंपरागतरित्या त्याच मूळ व्यक्तीच्या कुटुंबातील व्यक्तींनी वारसाहक्काने कसावी असे अपेक्षित होते.
त्यामुळे अशा जमिनींच्या हस्तांतरणावर निर्बंध होते.
अशा जमिनींना वतन किंवा इनाम जमिनी म्हणून ओळखले जात असे.
सन १८६० ते १८६२ या दरम्यान ‘इनाम कमिशन’ ने चौकशी करून
१) पाटील
२) कुलकर्णी (गावाचा रोखपाल)
३) सुतार
४) लोहार
५) चांभार
६) कुंभार
७)न्हावी
८) परीट
९) जोशी (ब्राम्हण)
१०) गुरव (धर्मगुरु)
११) सोनार
१२) महार
या बारा बलुतेदारांना इनामाची सनद प्रदान केली होती.
ब्रिटीश सरकारने इनाम/वतनाचे तीन वर्ग केले होते.
१. सरकार उपयोगी वतन : यात पाटील, राव, खोत, गावडा, गावकर, नाईक, कुलकर्णी, पांड्या, कर्णिक, चौगुला इत्यादी वतने होती.
२. रयत उपयोगी वतन : यात जोशी, गुरव, जंगम, काझी, सुतार, लोहार, चांभार इत्यादी वतने होती.
३. सरकार व रयत यांना निरुपयोगी वतने : सोनार, शिंपी, तेली, माळी, तांबोळी, गवंडी, कसार इत्यादी वतने होती.
पूर्वी इनामाचे खालील सात प्रकार अस्तित्वात होते :
१) इनाम वर्ग-१ : सरंजाम, जहागीर व इतर तत्सम राजकीय कामाच्या मोबदला म्हणून दिलेली जमीन.
२) इनाम वर्ग-२ : जात इनाम-एखाद्या व्यक्तीने केलेल्या भूषणावह कामगिरीबद्दल दिलेली जमीन.
३) इनाम वर्ग-३ : देवस्थान इनाम- देवदेवता किंवा अन्य धार्मिक स्थळांच्या व्यवस्थेसाठी दिलेली जमीन.
४) इनाम वर्ग- ४ : देशपांडे/देशमुख/कुलकर्णी इनाम
५) इनाम वर्ग- ५ : परगाणा किंवा गावची जमाबंदी, हिशेब, वसूल, शासकीय कामकाज व व्यवस्था पाहणेच्या कामगिरीचा मोबदला म्हणून दिलेले इनाम
६) इनाम वर्ग ६-अ : रयत उपयोगी सेवेचा मोबदला म्हणून दिलेले इनाम
७) इनाम वर्ग ६-ब : सरकार उपयोगी सेवेचा मोबदला म्हणून दिलेले इनाम (महार, रामोशी इनाम)
या इनाम जमिनी, सरंजाम व इनाम कायद्यातील तरतूदी व सनदेतील अटींना अधीन राहून उपभोगण्याचा हक्क होता.
ब्रिटिश राजवटीत, अंदाजे १९२१ च्या सुमारास, सारा माफीने दिलेल्या सर्व इनाम आणि वतन जमिनींच्या सविस्तर नोंदी बॉम्बे लँड रेन्हेन्यू कोड १८७९, कलम ५३ च्या तरतुदीन्वये ठेवलेल्या ‘लँड ऍलिनेशन रजिस्टर’ मध्ये केलेल्या आहेत.
महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम, कलम ७५ अन्वये जिल्हा किंवा तालुक्याच्या ठिकाणी, महाराष्ट्र जमीन महसूल (दुमाला जमिनींची नोंदणी पुस्तक) नियम, १९६७ अन्वये एक नोंदवही ठेवलेली असते.
त्यात जिल्ह्यातील सर्व इनाम/वतन जमिनींची नोंद करण्यात येते.
गाव पातळीवर ‘दुमाला जमीन’ ची नोंद तलाठी यांच्याकडील गाव नमुना नंबर ३ मध्ये असते.
‘सनद’ उपलब्ध नसेल तर ‘लँड ऍलिनेशन रजिस्टर’ मधील नोंद मालकी हक्काचा पुरावा म्हणून ग्राह्य धरली जाते.
वरील सर्व वतनाच्या बाबतीत, वतने खालसा झाल्यानंतर ठराविक मुदतीत मूळ वतनदारांना त्यांच्या जमिनी त्यांच्या नावे करुन देण्याची संधी देण्यात आली होती.
मूळ वतनदार किंवा तो मयत झाला असल्यास त्याचे वारस, कब्जेहक्काची रक्कम भरण्यासाठी पात्र होते.
वतने खालसा करण्याच्या कायदयाखाली अशी कब्जेहक्काची रक्कम भरण्याचा अंतिम दिनांक प्रत्येक विभागात वेगवेगळा होता.
दिनांक २.८.२००८ रोजीच्या शासन निर्णय क्र.बीआयडब्ल्यु-२००८/प्र.क्र.९४/ल-४, अन्वये इनाम/वतन जमिनीचा नजराणा निश्चित करण्याचे आदेश पारीत केल्याच्या तारखेपासून तीन महीन्यापर्यंत असे आदेश अंमलात राहतील.
अशा आदेशाच्या तीन महिन्याच्या आत आदेशीत नजराणा रक्कम शासकीय कोषागारात जमा करणे आवश्यक राहील.
सदर मुदतीनंतर नव्याने नजराणा रक्कम निश्चित करून नव्याने आदेश पारीत करावे लागतील.
खालील कायद्यान्वये अन्वये वतने खालसा करण्यात आली.
· मुंबई परगाणा व कुलकर्णी वतन (निरास) कायदा, १९५०
सदर कायदा १.५.१९५१ रोजी पश्चिम महाराष्ट्राच्या जिल्हयांसाठी अंमलात आला.
यान्वये ज्या उपरोक्त वतन जमिनीचा वापर कृषि प्रयोजनापेक्षा अन्य प्रयोजनासाठी करावयाचा होता त्या जमिनीच्या चालू बाजार भावाच्या ५०% रक्कम शासकीय तिजोरीत भरणा करण्यास आदेशीत करण्यात आले.
ज्या जमिनीचा वापर कृषि प्रयोजनासाठी करावयाचा होता, त्या जमिनीच्या महसूल आकारणीच्या २० पट रक्कम शासकीय तिजोरीत भरणा करण्यास आदेशीत करण्यात आले.
कृषि प्रयोजनासाठी वापर करीत असलेल्या धारकाने भविष्यात सदर जमिनीचा वापर कृषी व्यतिरिक्त अन्य कारणासाठी केला तर मुंबई जमीन महसूल कायदा, कलम ६५ अन्वये दंड म्हणून चालू बाजारभावाच्या ५०% रक्कम आणि अशा जमिनीच्या महसूल आकारणीच्या २० पट रक्कम यातील फरक शासकीय तिजोरीत भरणा करणे आवश्यक केले गेले.
ज्या प्रकरणात जमिनदार वतन जमीन धारण करीत असेल आणि व्यक्तीशः वापरामुळे त्याला जमीन प्रदान करणे आवश्यक असेल तेव्हा जमीन महसुल आकारणीच्या २६ पट किंवा ३२ पट रक्कम वसूल करण्यात आली.
ज्या प्रकरणात जमीन धारक वतन जमीन पुर्नप्रदानासाठी पात्र असेल आणि ज्याचा अशा जमिनीवर कायम कुळ म्हणून अधिकार असेल त्या धारकाने कब्जेहक्काची किंमत म्हणून तो वतनदाराला देत असलेल्या भाडे रक्कमेच्या ६ पट रक्कम भरून घेण्याची तरतूद करण्यात आली.
कब्जेहक्काची किंमत वतनदार, कायम कूळ यांचेकडून हफ्त्याने वसूल करण्याची तरतूदही करण्यात आली.
ज्या ठिकाणी कोणतेही वतनदार व्यक्तीशः जमीन कसत होते आणि परगाणा आणि कुलकर्णी वतन जमीन त्यांच्या ताब्यात असेल तर कब्जेहक्काची रक्कम, महसूल आकारणीच्या ६ किंवा १२ पट वसूल करण्यात आली आणि अशी जमीन त्यांना नविन अविभाज्य शर्तीवर प्रदान करण्यात आली.
सदर जमीनींच्या परवानगीशिवाय हस्तांतरणास आणि वाटपास बंदी घालण्यात आली.
मुंबई नोकर इनामे (लोकोपयोगी) नष्ट कायदा, १९५३
हा कायदा १.४.१९५४ रोजी अंमलात आला आणि त्याचा अंमल (ठाणे, कुलाबा आणि रत्नागिरी जिल्हे वगळता) पुणे जिल्हयात सर्वत्र आणि मुंबई विभागात लागू झाला.
ज्या व्यक्तींच्या प्रत्यक्ष ताब्यात अशी जमीन होती त्यांच्याकडून महसूल आकारणीच्या २६ पट वसूल करून अशी जमीन त्यांना नविन अविभाज्य शर्तीवर प्रदान करण्यात आली.
सदर जमीनींच्या परवानगीशिवाय हस्तांतरणास आणि वाटपास बंदी घालण्यात आली.
मुंबई विलीन मुलखातील किरकोळ इनामे नष्ट कायदा, १९५५
हा कायदा १.८.१९५५ रोजी अंमलात आला आणि तो पुणे आणि मुंबई विभागाच्या विलीन किरकोळ इनामांसाठी लागू करण्यात आला.
किरकोळ इनामे विलीनीकरणाची मुदत दिनांक ३१.७.१९६५ रोजी संपुष्टात आली.
ज्या व्यक्तींच्या प्रत्यक्ष ताब्यात किंवा त्याच्या वारसांच्या ताब्यात अशी जमीन होती त्यांच्याकडून महसूल आकारणीच्या २६ पट वसूल करून अशी जमीन त्यांना नविन अविभाज्य शर्तीवर प्रदान करण्यात आली.
सदर जमीनींच्या परवानगीशिवाय हस्तांतरणास आणि वाटपास बंदी घालण्यात आली.
मुंबई कनिष्ठ गाव नोकर वतने निर्मूलन कायदा, १९५८
हा कायदा १.२.१९५९ १.८.१९५९, १.८.१९६० आणि १.२.१९६२ रोजी मुंबई, पुणे आणि औरंगाबाद विभागात अंमलात आला.
वतनदारांनी हा कायदा अंमलात आल्यानंतर सहा वर्षाच्या आत कब्जेहक्काची रक्कम भरावयाची होती.
अशा जमिनी माजी वतनदारांना नविन अविभाज्य शर्तीवर पुनर्प्रदान करण्यात आल्या.
बाजारभावाच्या ५०% रक्कम अदा केल्यास नविन अविभाज्य शर्तीबाबत सूट देण्याचे अधिकार जिल्हाधिकारींना प्रदान करण्यात आले.
महाराष्ट्र मुलकी पाटील (पदनिरास) कायदा, १९६२
हा कायदा १.१.१९६३ रोजी अंमलात येऊन महाराष्ट्र राज्यातील सर्व मुलकी पाटील वतने खालसा करण्यात आली.
सदर कायद्यातील कलमे ५, ६ किंवा ९ अन्वये अशा वतन जमिनी वतनदारांना पुनर्प्रदान करण्रयात येईपर्यंत त्या जमिनी शासन जमा करण्यात आल्या.
कब्जे हक्काची किंमत अदा करण्याची मुदत दिनांक ३१.७.१९६९ होती.
कब्जे हक्काची किंमत अदा केल्यानंतर अशा जमिनी नविन अविभाज्य शर्तीवर पुनर्प्रदान करण्यात आल्या.
बाजारभावाच्या ५०% रक्कम अदा केल्यास नविन अविभाज्य शर्तीबाबत सूट देण्याचे अधिकार जिल्हाधिकारींना प्रदान करण्यात आले.
महाराष्ट्र शासनाने परिपत्रक क्रमांक वतन-१०९९/सिआर २२९/ल-४, दिनांक १०.३.२००० रोजी वतन जमिनी संबंधातील सन १९५३ ते सन १९८५ पर्यंतचे सर्व परिपत्रके एकत्रित करून मार्गदर्शन केले आहे.
स्वातंत्र्यपूर्व काळात वर नमूद सात प्रकारची इनामे अस्तित्वात असली तरी सध्या खालील तीन प्रकारची इनामे अस्तित्वात आहेत.
१) सरंजाम इनाम- (इनाम वर्ग- १) : महाराष्ट्रात फक्त सातारा जिल्ह्यात अस्तित्वात आहे, अन्य कुठल्याही जिल्ह्यात सरंजाम इनाम- (इनाम वर्ग- १) अस्तित्वात नाही.
२) देवस्थान इनाम- (इनाम वर्ग- ३) : देवस्थान इनाम फक्त पश्चिम महाराष्ट्रात अस्तित्वात आहे.
३) संकीर्ण इनाम- (इनाम वर्ग- ७) : सार्वजनिक कारणांसाठी जमीन महसूल कायद्यातील तरतुदींन्वये विशिष्ठ अट आणि सारा माफीने, कब्जेहक्काची किंमत न घेता दिलेल्या जमिनी.
या जमिनी काही ठराविक कामांकरिता महसूल माफीने दिल्या जातात त्या इनाम वर्ग-७ मध्ये मोडतात. उदा. शाळा, महाविद्यालये, दवाखाने, क्रिडांगणे यांना दिलेली जमीन.
यांची नोंद तलाठी यांच्याकडील गाव नमुना नंबर २ व ३ मध्ये असते.
अशा प्रकारच्या संकीर्ण इनाम म्हणून दिलेल्या जमिनींची तपासणी महसूल अधिकार्यांनी जरूर करावी.
याबाबत शर्तभंग असल्यास तलाठी यांनी त्याचा अहवाल वरिष्ठांना पाठवावा आणि त्याची नोंद गाव नमुना नंबर ३ च्या रकाना क्रमांक १६ मध्ये घ्यावी.
संकीर्ण इनाम म्हणून प्रदान केलेल्या जमिनीच्या वापराबाबत शर्तभंग झाल्यास अशी जमीन काढून घेतली जाऊ शकते.
आता वरील इनाम वर्ग वगळता अन्य इनामे विविध निर्मूलन कायद्यान्वये विशिष्ठ तारखेपासून खालसा करून इनामदारांचे वंशपरंपरागत हक्क नष्ट करण्यात आले आहेत.
या विविध निर्मूलन कायद्यान्वये, विशिष्ठ तारखेपासून फेरफार नोंदवून गाव नमुना सात-बारा सदरी कब्जेदार म्हणून सरकार नाव व रेघेखाली इनामदाराचे नाव नमूद केले गेले.
विशिष्ठ तारखेपर्यंत कब्जेहक्काची विशिष्ठ रक्कम शासकीय तिजोरीत भरण्याची तरतूद करण्यात आली.
अशी रक्कम शासकीय तिजोरीत भरल्यानंतर ती जमीन रिग्रँट आदेशान्वये नियंत्रीत सत्ताप्रकाराने इनामदारांच्या नावाने देण्यात आली.
नियंत्रीत सत्ताप्रकाराची अट ठराविक नजराणा रक्कम भरून कमी करण्याची तरतूदसुध्दा करण्यात आली.
अशी जमीन शेती व्यतिरिक्त अन्य कारणासाठी वापरणेची झाल्यास बाजार भावाच्या ५०% रक्कम शासकीय तिजोरीत भरण्याची तरतूद आहे.
शासनाच्या सध्याच्या धोरणानुसार, नवीन व अविभाज्य शर्तीने धारण केलेल्या वरील वतनाच्या जमिनी या शेतीसाठी विक्री करण्यासाठी शासनाची किवा सक्षम अधिकार्याची पूर्व परवानगीची आता गरज राहणार नाही.
मात्र अशी विक्री होत असताना वतन जमिनीवरील “भोगवटदार वर्ग -२” ही अट कमी होणार नाही.
म्हणजेच “भोगवटदार वर्ग -२” ची अट कायम ठेवून संबंधित खातेदाराना आता थेट खरेदीखत करता येईल.
इनाम/वतन कायद्यातील सुधारणा
महाराष्ट्र शासनाने, महाराष्ट्र अधिनियम क्रमांक- २१/२००२, दिनांक ०६/०५/२००२आणि दिनांक ९.५.२००८ रोजीच्या राजपत्रान्वये,
मुंबई परगणा व कुळकर्णी वतने नाहीशी करण्या बाबत
अधिनियम १९५०
मुंबई (समाजास उपयुक्त) सेवा इनामे रद्द करणे बाबत
अधिनियम १९५३
·मुंबई विलीन प्रदेश किरकोळ दुमाला वहिवाटी नाहीशा करणेबाबत
अधिनियम, १९५५
मुंबई गावची कनिष्ठ वतने नाहीशी करण्याबाबत
अधिनियम १९५८
महाराष्ट्र मुलकी पाटील (पद रद्द करणे)
अधिनियम १९६२
यात, सुधारणा अधिनियम २००८ अन्वये खालील प्रमाणे सुधारणा केल्या आहेत.
नवीन व अविभाज्य शर्तीने धारण केलेल्या भोगवटादार वर्ग २ च्या इनामी/वतनी जमिनींची शेतीच्या प्रयोजनासाठी विक्री करण्यासाठी कोणत्याही सक्षम अधिकार्याच्या परवानगीची आवश्यकता असणार नाही.
परंतु अशा विक्रीनंतर भोगवटादार वर्ग-२ (नवीन व अविभाज्य शर्तीने) ही अट/शेरा कमी होणार नाही.
अशा भोगवटादार वर्ग-२ च्या जमिनीवरील भोगवटादार वर्ग-२ (नवीन व अविभाज्य शर्तीने) हा शेरा कमी करुन भोगवटादार वर्ग-१ मध्ये (जुन्या शर्तीवर) तबदील करण्यासाठी सदर जमिनीच्या चालू बाजारभावाच्या किंमतीच्या पन्नास टक्के नजराणा रक्कम संबंधीत शेतकर्याला चलनाव्दारे शासकीय कोषागारात जमा करावी लागेल.
अशा भोगवटादार वर्ग-२ च्या जमिनीवरील भोगवटादार वर्ग-२ (नवीन व अविभाज्य शर्तीने) असलेल्या जमिनींचा अकृषीक वापर करण्यासाठी यापूर्वी सक्षम अधिकार्याची परवानगी योग्य ती रक्कम शासकीय कोषागारात जमा करुन घेण्यात आली असेल तर अशा भोगवटादार वर्ग-२ च्या जमीनी पूर्वलक्षी प्रभावाने भोगवटादार वर्ग-१ ची संबोधण्यात येईल.
भोगवटादार वर्ग-२ च्या जमिनींचा अकृषिक वापर करण्यासाठी पन्नास टक्के नजराणा रक्कम न भरता विक्री केली असल्यास किंवा अकृषीक वापर केला असल्यास चालू बाजारभावाच्या किंमतीच्या पन्नास टक्के नजराणा रक्कम आणि नजराणा रकमेच्या पन्नास टक्के दंड अशी अनार्जित रक्कम भरुन अशी जमीन भोगवटादार वर्ग-१ ची करण्यात येईल.
उपरोक्त सुधारणा महार वतन जमीन आणि देवस्थान इनाम जमीनीच्या बाबत लागू होणार नाहीत.
– दिनांक ८.९.१९८३ रोजीच्या शासन परिपत्रक क्र. एलएनडी१०८३/२७९२५/सिआर-३६७१/जी-६, अन्वये
“अनार्जित रक्कमेची” (unearned income) ची व्याख्या खालील प्रमाणे दिलेली आहे.
‘चालू बाजारमूल्य आणि खरोखरचे बाजारमूल्य यापैकी जे जास्त असेल ते मूल्य आणि अशी जमीन प्रदान करतांना संबंधीत व्यक्तीकडून शासनाला अदा करण्यात आलेली रक्कम आणि त्या जमिनीत जर काही कायम बांधकाम असेल तर त्याची किंमत यातील फरक म्हणजे अनार्जित रक्कम.
कार्यपध्दतीः-
वरीलप्रमाणे जेव्हा नजराणा रक्कम भरुन शर्त बदलण्याच्या प्रश्न निर्माण होईल त्यावेळी संबंधित खातेदाराने तहसिलदार कार्यालयाकडुन चलन मंजूर करुन घेणे आवश्यक आहे.
त्यासाठी दुय्यम निबंधक कार्यालयाकडे असलेल्या शिघ्रसिध्द गणकानुसार चालू बाजारभावाच्या किंमतीच्या ५० टक्के किती रक्कम येते याची माहिती तहसिलदार घेतात व त्यानुसार ती रक्कम भरण्यास खातेदाराला सांगितले जाते.
नजराणा रक्कम भरल्यानंतर चलनाची प्रत खातेदाराला उपलब्ध होते.
खरेदी खत करतांना हे चलन जोडून खरेदीखत करता येईल.
खरेदीखत झाल्यानंतर तलाठयाकडे फेरफार नोंद करतांना जमिनीची शर्त बदलण्यासंदर्भात फेरफार नोंदीमध्येच उल्लेख करुन जमीन भोगवटदार वर्ग -१ करण्याची कार्यवाही केली जाते.
महार वतनाच्या जमीनीः-
मुंबई कनिष्ठ गाव नोकर वतने नष्ट करण्याच्या कायदा, १९५८ पैकी महार वतनाच्व्या बाबतीत जमीन विक्री करण्याच्या अटी व शर्ती पुर्वीप्रमाणेच कायम आहेत.
· अटी/शर्तीः-
महार वतनाच्या बाबतीत वतने खालसा करण्यासंबधीच्या कायदयातील कलम ५ नुसार वतने खालसा झाल्यानंतर देण्यात आलेल्या मुदतीमध्ये (वतन खालसा झाल्यापासून ६ वर्षात) सार्याच्या ३ पट रक्कम भरुन घेऊन जमीन पूनर्प्रदान (रिग्रॅट) करता येत होती व पुन्हा सार्याच्या १० पट रक्कम भरुन जमीन प्रदान करता येत होती.
यापैकी ज्यांनी आकाराच्या ३ पट रक्कम मुदतीमध्ये भरली त्यांना जमीन पूनर्प्रदान करण्यात आली.
म्हणजे जमीन नवीन शर्तीने देण्यात आली व ज्यानी आकाराच्या १३ पट रक्कम भरली त्यांना जमीन जुन्या शर्तीने प्रदान करण्यात आली.
ज्यांना जमीन नव्या शर्तीने पूनर्प्रदान करण्यात आली होती त्यांना आजही १० पट रक्कम भरुन जमीन प्रदान (जुन्या शर्तीने) करुन घेता येते व ज्यांनी पूर्वीच १३ पट रक्कम भरलेली आहे त्यांना पूर्वीपासूनच या जमीनी जुन्या शर्तीने देण्यात आल्या आहेत.
जुन्या शर्तीने झालेल्या अशा जमिनी फक्त शेतीसाठी अन्य शेतकर्याला विक्री करण्यास खातेदाराला परवानगी आहे.
मात्र बिगरशेती प्रयोजनासाठी जमीन विक्री करावयाची असल्यास मूळ किंमत व चालू बाजारभावाची किंमत यातील फरकाच्या ५० टक्के रक्कम शासनाला भरावी लागते.
महाराष्ट्र अधिनियम क्रमांक २१ अन्वये महार वतन जमिनीच्या हस्तांतरणापोटी आकारावयाच्या नजराणा रक्कमेबाबत शासन सर्वसाधारण किंवा विशेष आदेशाव्दारे अशी रक्कम निर्धारीत करेल अशी तरतूद करण्यात आली आहे.
दिनांक १५.७.२०१० च्या शासन निर्णयानुसार भूसंपादन प्रकरणी अशा जमिनीच्या प्रचलित बाजार मूल्याच्या १० टक्के इतकी रक्कम शासनाच्या तिजोरीत जमा करण्यात यावी अशा सूचना देण्यात आल्या आहेत
तसेच शासकिय प्रकल्प/योजना आणि शासन अंगीकृत उपक्रमासाठी महार वतन जमिनीचे भूसंपादन किंवा खाजगी वाटाघाटीने संपादन करण्यात येत असेल तर अशा जमिनीच्या निश्चित केलेल्या मोबदल्याच्या १० टक्के इतकी रक्कम नजराणा म्हणून वसूल करण्यात यावी अशा सूचना देण्यात आल्या आहेत.
परवानगीचे अधिकारः-
महार वतन जमिनीबाबत परवानगी देण्याचे अधिकार जिल्हाधिकारी / अप्पर जिल्हाधिकारी यांना आहेत.
परवानगी देतांना विचारात घ्यावायाचे मुद्दे:-
१) जमीन पूनर्प्रदान केलेल्या खातेदाराना जमिनीची विक्री, बक्षीसपत्र, खरेदीखत, भाडेपटटा इत्यादी कारणासाठी जिल्हाधिकारी यांची परवानगी घेणे आवश्यक आहे.
२) संबधित खातेदाराने जमीन कमीत कमी किमान १० वर्षे कसली पाहिजे व जमीन विक्री करण्यासाठी खरेखुरे कारण असले पाहिजे.
विशेषतः गाव सोडून जाणे, शेतीचा व्यवसाय कायमचा सोडून देणे, स्त्री खातेदार असल्यामुळे स्वतः जमीन कसण्यास असमर्थ असणे इत्यादी.
३) अशा जमिनीची विक्री करताना त्या शिवारातील ५ कि.मी. क्षेत्रातील कुठल्याही मागासवर्गीय नसलेल्या व्यक्तीला विकत देता येते.
४) जर जमिनीची औदयोगिक किंवा व्यापारी प्रयोजनासाठी विक्री होत असेल तर किंवा अशी जमीन ही शैक्षणिक किंवा धर्मादाय संस्थेला किंवा सहकारी शेती सोसायटीसाठी किंवा खर्याखुर्या बिगरशेती प्रयोजनासाठी आवश्यक असेल तर जिल्हाधिकारी यांनी वरील सर्व मुद्द्यांचा विचार करुन जमिनीची विक्री परवानगी देणे आवश्यक आहे.
५) जर शेती प्रयोजनासाठी जमीन विकावयाची असेल तर जिल्हाधिकार्यांच्या पूर्वपरवानगीने, आकाराच्या १० पट नजराणा भरुन परवानगी दिली जाते. मात्र अशी जमीन खरेदी करणारी व्यक्ती त्याच अटी व शर्तीवर जमीन धारण करेल.
६) जमीन जर बिगरशेती प्रयोजनासाठी आवश्यक असेल तर जिल्हाधिकार्यांच्या पूर्वपरवानगीने बाजार मूल्याच्या ५०टक्के नजराणा भरुन जमिनीची विक्री करता येते.
७) जमीन जर कायमस्वरुपी औदयोगिक किवा रहिवास प्रयोजनासाठी आवश्यक असेल तरच जिल्हाधिकार्यांच्या पूर्वपरवानगी घेऊन जमिनीची मूळ शर्त कमी करून भोगवटदार वर्ग -१ म्हणून जमीन विक्रीला परवानगी दिली जाते.
८) अशी परवानगी देताना वाजवी वेळेमध्ये ही जमीन ज्या प्रयोजनासाठी विक्री करायला परवानगी दिली आहे त्या प्रयोजनाखाली आणणे बंधनकारक राहिल
तसे न केल्यास ३ महिन्याची नोटिस देवून ही जमीन शासनजमा करण्यात येऊ शकेल.
परवानगीसाठी लागणारी कागदपत्रेः-
महार वतनाची जमीन विक्री करण्यासाठी संबंधित खातेदाराने खालील कागदपत्रे जोडणे आवश्यक आहे.
१) जमीन विक्री करण्याचे कारण स्पष्ट करणारा अर्ज
२) जमीन का विकली जात आहे हे दाखविणारा कायदेशिर पुरावा
३) सदर जमीन ज्या आदेशाने रिग्रॅट करण्यात आली त्या आदेशाची प्रत किंवा त्या आदेशाची अंमल दिलेली फेरफार नोंद.
४) जमीन रिग्रॅट किवा ग्रॅट झाल्यापासून जमिनीचे सर्व ७/१२ उतारे व सर्व फेरफार उतारे
५) जमीन घेणारी व्यक्ती शेतकरी असल्याचा व त्याच्या नावे सिलींग मर्यादेपेक्षा जास्त जमीन नसल्याचा पुरावा.
६) जमिनीच्या विक्री संदर्भात गाव चावडीवर करण्यात आलेले प्रसिध्दिकरण व त्या क्षेत्रात मागासवर्गीय जमीन खरेदी करण्यास तयार आहे किंवा नाही त्याबाबतचा अहवाल/पुरावा.
७) जमिनीची चालू बाजारभावाबाबत शिघ्रसिध्द गणकानुसार येणारी किंमत व खरेदी – विक्री तक्त्याप्रमाणे येणारी रक्कमेचा अहवाल.
हैद्राबाद इनाम-वतन कायद्यात इनामाचे दोन प्रकार नमुद आहेत.
१) खिदमतमाश इनाम
२) मदतमाश इनाम
खिदमतमाश (Service) किंवा सेवाधारी इनाम म्हणजे देवस्थान, मंदिर, मस्जिद, इत्यादिंना प्रदान करण्यात आलेली जमीन.
अशी जमीन फक्त पुजा-अर्चा व देवाची सेवा करण्यासाठी मुंतखंबच्या आधारे प्रदान करण्यात आली आहे.
खिदमतमाश इनाम जमीन कोणत्याही परिस्थितीत खालसा करता येत नाही किंवा अशा जमिनीची विक्री, हस्तांतरण करता येत नाही.
मदतमाश (Community) इनाम म्हणजे सहाय्य म्हणून किंवा उपजिविकेसाठी प्रदान केलेली जमीन.
हैद्राबाद इनामे (आणि रोख अनुदाने) नष्ट करणे कायदा १९५४,
कलम २-ए अन्वये मदतमाश जमीन खालसा करण्यात येऊ शकते.
कलम ६(१) अन्वये सक्षम अधिकार्याकडून चौकशी होऊन आणि वरील प्रमाणे भोगवटा रक्कम वसूल केल्याची खात्री करून मदतमाश इनाम जमीन, नवीन अविभाज्य शर्तीवर, भोगवटादार-वर्ग २ म्हणून पुर्नप्रदान करण्यात येऊ शकते.
हैद्राबाद इनामे (आणि रोख अनुदाने) नष्ट करणे कायदा १९५४,
कलम ६(३) अन्वये अशा जमिनीच्या हस्तांतरणास सक्षम अधिकार्याची संमती आवश्यक होती.
हैद्राबाद इनामे (आणि रोख अनुदाने) नष्ट करणे (सुधारणा) कायदा २०१५ अन्वये उपरोक्त १९५४ च्या कायद्यातील कलम ६(३) ऐवजी नवीन कलम ६(३-अ) समाविष्ट करण्यात आले आहे,
त्यान्वये,
हैद्राबाद इनामे (आणि रोख अनुदाने) नष्ट करणे (सुधारणा) कायदा २०१५ च्या प्रारंभाच्या दिनांकास (३० जुलै २०१५) किंवा त्या नंतर नवीन अविभाज्य शर्तीवर, भोगवटादार-वर्ग २ म्हणून धारण केलेल्या मदतमाश जमिनीचे कृषिक प्रयोजनासाठी हस्तांतरण करण्यास जिल्हाधिकारी किंवा अन्य सक्षम अधिकार्याकडून परवानगी, ना हरकत किंवा संमतीची आवश्यकता असणार नाही
परंतु अशा हस्तांतरणानंतरही सदर जमीन नवीन अविभाज्य शर्तीवर, भोगवटादार-वर्ग २ म्हणूनच राहील.
उपरोक्त प्रारंभाच्या दिनांकास किंवा त्या नंतर नवीन अविभाज्य शर्तीवर, भोगवटादार-वर्ग २ म्हणून धारण केलेल्या मदतमाश जमिनीच्या चालू बाजारमुल्याच्या ५०% रक्कम नजराणा म्हणून शासनाला प्रदान करून अशा जमिनीचा भोगवटा वर्ग-१ करता येईल.
उपरोक्त प्रारंभाच्या दिनांकापूर्वी नवीन अविभाज्य शर्तीवर, भोगवटादार-वर्ग २ म्हणून धारण केलेल्या मदतमाश जमिनीचे विना परवानगी हस्तांतरण कृषिक प्रयोजनासाठी करण्यात आले असेल तर अशा हस्तांतरणाचा पुरावा (खरेदी खत, बक्षीसपत्र ई.) सादर केल्यानंतर असे विनापरवाना झालेले हस्तांतरण कोणतीही रक्कम भरून न घेता नियमित करता येईल आणि सदर जमीन भोगवटा वर्ग-२ म्हणून धारण करता येईल.
उपरोक्त प्रारंभाच्या दिनांकापूर्वी नवीन अविभाज्य शर्तीवर, भोगवटादार-वर्ग २ म्हणून धारण केलेल्या मदतमाश जमिनीचे विना परवानगी हस्तांतरण अकृषिक प्रयोजनासाठी करण्यात आले असेल तर नियमितीकरणाच्या दिनांकास अशा जमिनीच्या असलेल्या बाजारमुल्याच्या ५०% रक्कम नजराणा म्हणून आणि या ५०% रक्कमेच्या १०% रक्कम दंड म्हणून शासनाला प्रदान करून अशा जमिनीचे विनापरवाना झालेले हस्तांतरण नियमित करता येईल आणि सदर जमीन भोगवटा वर्ग-१ म्हणून धारण करता येईल.
उपरोक्त प्रारंभाच्या दिनांकास किंवा त्या नंतर नवीन अविभाज्य शर्तीवर, भोगवटादार-वर्ग २ म्हणून धारण केलेल्या मदतमाश जमिनीचे विना परवानगी आणि वरील प्रमाणे चालू बाजारमुल्याच्या ५०% रक्कम शासनाला प्रदान न करता अकृषिक प्रयोजनासाठी हस्तांतरण करून शर्तभंग करण्यात आला असेल तर अशा जमिनीच्या चालू बाजारमुल्याच्या ५०% रक्कम नजराणा म्हणून आणि या ५०% रक्कमेच्या ५०% रक्कम दंड म्हणून शासनाला प्रदान करून अशा जमिनीचे विनापरवाना झालेले हस्तांतरण नियमित करता येईल आणि सदर जमीन भोगवटा वर्ग-१ म्हणून धारण करता येईल.
COMPILED BY:-
Er. Avinash Kulkarni
9822011051
Chartered Engineer, Govt Regd Valuer, IBBI Regd Valuer
