Supreme Court Holds Plaintiff Responsible for Securing Consent from All Co-Owners in Property Sale Agreement

In a landmark decision, the Supreme Court recently emphasized that when seeking specific performance of an agreement to sell a property jointly owned by multiple parties, the onus is on the plaintiff to ensure that all necessary consents and participations are secured from the co-owners. The Court ruled that failure to demonstrate readiness and willingness to perform the contract, especially in the case of a joint property sale, can result in the dismissal of the plaintiff’s claim for specific performance.

The bench, comprising Justices Vikram Nath, Pankaj Mithal, and Prasanna B. Varale, was hearing an appeal in the case Janardan Das & Ors. v. Durga Prasad Agarwalla & Ors. (Civil Appeal No. 613 of 2017), which involved the execution of an agreement to sell a property jointly owned by five individuals—two brothers and three sisters. Despite knowing that three of the co-owners (the sisters) had not consented to the sale, the plaintiff filed a suit for specific performance based on the oral assurances of the two brothers, who promised to procure the sisters’ signatures for the execution of the sale deed.

The Dispute and Legal Background

The plaintiff had entered into an agreement to sell the property with the five co-owners, which required the plaintiff to ensure that the three sisters (Defendants Nos. 6 to 8) would be available to execute the sale deed within three months. However, the plaintiffs did not take any concrete steps to secure the sisters’ consent or ensure their participation in the sale process, relying solely on the brothers to facilitate the sisters’ involvement. Despite being aware that the sisters were not parties to the agreement and held a significant share of 3/5th in the property, the plaintiffs did not reach out to them or make efforts to obtain their consent.

When the plaintiffs learned that the co-owners had executed a sale deed in favor of the appellant (defendant), they sought to enforce their agreement. While the trial court ruled against the plaintiffs, the High Court allowed their appeal and decreed specific performance. This led to the present appeal before the Supreme Court.

Supreme Court’s Analysis and Judgment

The Court found that the plaintiffs had failed to fulfill their obligation under Section 16(c) of the Specific Relief Act, 1963, which requires the plaintiff to demonstrate “continuous readiness and willingness” to perform the contract. The Court emphasized that the plaintiffs’ passive reliance on the brothers to procure the sisters’ signatures and the lack of any proactive steps to secure their participation in the sale process undermined their claim to specific performance.

Justice Vikram Nath, delivering the opinion of the Court, stated, “The reliance placed by the plaintiffs on Defendant No. 1 and the late Soumendra to bring their sisters for execution cannot absolve them of their responsibility to demonstrate readiness and willingness. In contracts involving multiple parties with distinct interests, especially when some parties are absent or not signatories, the onus is on the plaintiff to ensure that all necessary consents and participations are secured.”

The Court further noted, “The plaintiffs’ failure to contact the sisters, who collectively held a 3/5th share in the property, would not absolve them from their commitment to perform the contract. The plaintiffs were aware that the sisters’ consent was crucial for the execution of the sale deed, yet they did not take any initiative to involve them or address any communication to them. Furthermore, there was no evidence that the plaintiffs had arranged the balance consideration or were ready to pay it upon the execution of the sale deed.”

Key Takeaways and Legal Implications

1. Onus on Plaintiff: The Supreme Court reiterated that in cases involving joint ownership, the plaintiff seeking specific performance must ensure that all co-owners provide their consent and participate in the transaction. Simply relying on one or more co-owners to procure consent from the others is insufficient.
2. Continuous Readiness and Willingness: Under Section 16(c) of the Specific Relief Act, the plaintiff must demonstrate continuous readiness and willingness to perform their part of the contract. This includes taking proactive steps to ensure all conditions of the contract are met, especially when the agreement involves multiple parties with distinct interests.
3. Impact on Specific Performance Claims: The judgment highlights that a passive approach by the plaintiff—such as failing to reach out to co-owners or failing to meet contractual deadlines—can be fatal to a claim for specific performance.
4. Judicial Scrutiny of Inaction: The Supreme Court criticized the High Court for not adequately addressing the plaintiff’s inaction, which it believed was a crucial aspect of the case. The Court found that the plaintiffs’ failure to comply with the essential terms of the agreement and to act diligently within the stipulated time was detrimental to their claim.

This ruling serves as a critical reminder that when seeking specific performance of a contract, the plaintiff must demonstrate both legal and factual readiness and willingness to perform the contract. In cases involving multiple owners of a property, it is imperative for the plaintiff to ensure that all co-owners are on board and that their participation is secured in order to make a valid claim for specific performance. Failure to take such proactive steps, as in this case, can lead to the dismissal of the plaintiff’s claim, even if the contract appears to be valid on paper.

In light of the above, the Supreme Court allowed the appeal, setting aside the High Court’s decree for specific performance, and reinforcing the importance of diligence and active involvement in the enforcement of property agreements.

Case Title:
Janardan Das & Ors. v. Durga Prasad Agarwalla & Ors., Civil Appeal No. 613 of 2017

सुप्रीम कोर्ट का महत्वपूर्ण फैसला: संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति के विक्रय समझौते में सभी सह-स्वामियों की सहमति प्राप्त करने की जिम्मेदारी वादी की

लेखक: [ई. संदीप बंसल]

सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में एक महत्वपूर्ण निर्णय में यह स्पष्ट किया कि जब कोई वादी संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति के विक्रय समझौते के विशिष्ट निष्पादन की मांग करता है, तो यह उसकी जिम्मेदारी होती है कि वह सभी सह-स्वामियों की सहमति प्राप्त करने के लिए आवश्यक कदम उठाए और यह सुनिश्चित करे कि सभी पार्टियां समझौते के निष्पादन में सक्रिय रूप से शामिल हों। कोर्ट ने यह भी कहा कि वादी का निष्क्रिय रवैया और आवश्यक कदमों की अनुपस्थिति, उसकी तत्परता और इच्छा को साबित करने के दावे को कमजोर कर देती है।

यह फैसला न्यायमूर्ति विक्रम नाथ, न्यायमूर्ति पंकज मित्तल और न्यायमूर्ति प्रसन्ना बी. वराले की पीठ ने जनार्दन दास और अन्य बनाम दुर्गा प्रसाद अग्रवाल और अन्य (सिविल अपील संख्या 613/2017) मामले में सुनाया, जिसमें वादी ने पांच व्यक्तियों (दो भाइयों और तीन बहनों) के संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति को बेचने के लिए समझौता किया था।

मामले का संदर्भ

इस मामले में वादी ने इस आधार पर विक्रय समझौते के विशिष्ट निष्पादन का दावा किया कि दो भाइयों ने उन्हें यह आश्वासन दिया था कि वे अपनी बहनों (जो सह-स्वामी हैं) को बिक्री विलेख के निष्पादन के लिए तैयार कर लेंगे। वादी ने यह जानते हुए कि बहनें विक्रय समझौते की सहमति से बाहर हैं, मामले में विशिष्ट निष्पादन की मांग की।

विक्रय समझौते में यह शर्त थी कि वादी को सुनिश्चित करना था कि तीन बहनें (प्रतिवादी नंबर 6 से 8) तीन महीने के भीतर बिक्री विलेख पर हस्ताक्षर करें। हालांकि, वादी ने निर्धारित समय के भीतर बहनों की सहमति प्राप्त करने के लिए कोई ठोस कदम नहीं उठाया और केवल भाइयों के आश्वासन पर भरोसा किया।

सुप्रीम कोर्ट का निर्णय

सुप्रीम कोर्ट ने हाईकोर्ट के आदेश को निरस्त करते हुए कहा कि वादी ने धारा 16(सी) के तहत अपनी निरंतर तत्परता और इच्छा को साबित करने में असफल रहे। कोर्ट ने इस पर जोर दिया कि जब अनुबंध में कई पक्ष होते हैं, विशेषकर जब कुछ पक्ष अनुबंध पर हस्ताक्षरकर्ता नहीं होते, तो यह वादी की जिम्मेदारी है कि वह सभी सह-स्वामियों की सहमति और भागीदारी सुनिश्चित करे। वादी का निष्क्रिय दृष्टिकोण और कार्रवाई में विफलता उसके दावे को कमजोर करती है।

कोर्ट ने टिप्पणी की:

“वादी द्वारा प्रतिवादी नंबर 1 और दिवंगत सौमेंद्र पर भरोसा करने से उन्हें तत्परता और इच्छा को प्रदर्शित करने से मुक्त नहीं किया जा सकता। जब अनुबंध में कई पक्ष होते हैं, तो यह वादी की जिम्मेदारी है कि वह सभी सहमति और भागीदारी सुनिश्चित करे। वादी का निष्क्रिय रवैया और सक्रिय कदम उठाने में विफलता उसकी तत्परता और इच्छा के दावे को कमजोर करती है।”

सुप्रीम कोर्ट ने आगे कहा कि वादी ने इस तथ्य के बावजूद कि बहनें समझौते पर हस्ताक्षरकर्ता नहीं थीं, उनके साथ कोई संपर्क नहीं किया और न ही कोई पत्राचार भेजा। साथ ही, वादी ने यह भी साबित नहीं किया कि उसने बिक्री विलेख निष्पादित करने पर बाकी राशि का भुगतान करने के लिए तैयारी की थी।

न्यायालय ने स्पष्ट किया:

“हम ट्रायल कोर्ट के निष्कर्षों से सहमत हैं कि वादी ने विशिष्ट राहत अधिनियम की धारा 16(सी) के तहत अनुबंध को पूरा करने के लिए अपनी निरंतर तत्परता और इच्छा को साबित करने में विफल रहे। हाईकोर्ट ने इस महत्वपूर्ण पहलू को नजरअंदाज किया और वादी की निष्क्रियता को उचित रूप से संबोधित नहीं किया।”

इस प्रकार, सुप्रीम कोर्ट ने अपीलकर्ता के पक्ष में फैसला सुनाते हुए अपील को स्वीकार किया।

कानूनी दृष्टिकोण

1. सभी सह-स्वामियों की सहमति की आवश्यकता: इस फैसले ने यह स्पष्ट किया कि जब संपत्ति को बेचने का समझौता संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति पर आधारित हो, तो वादी को यह सुनिश्चित करना होगा कि सभी सह-स्वामी उस समझौते पर सहमत हों और उन्हें प्रक्रिया में शामिल किया गया हो।
2. धारा 16(सी) का पालन: विशिष्ट प्रदर्शन के लिए वादी को यह सिद्ध करना होता है कि वह अनुबंध को निष्पादित करने के लिए निरंतर तत्पर और इच्छुक है। अगर वादी किसी भी पक्ष से सहमति प्राप्त करने के लिए सक्रिय कदम नहीं उठाता, तो उसका दावा खारिज किया जा सकता है।
3. निष्क्रियता और परिश्रम की कमी: यह निर्णय यह भी दर्शाता है कि अगर वादी अनुबंध की शर्तों को पूरा करने के लिए आवश्यक कदम नहीं उठाता, तो उसकी तत्परता और इच्छा का दावा कमजोर हो जाता है।

इस फैसले से यह भी संदेश मिलता है कि संपत्ति के विक्रय में सभी सह-स्वामियों का सहमति प्राप्त करना एक अनिवार्य प्रक्रिया है, खासकर जब मामला विशिष्ट निष्पादन की ओर बढ़ रहा हो।

केस टाइटल: जनार्दन दास और अन्य बनाम दुर्गा प्रसाद अग्रवाल एवं अन्य, सिविल अपील संख्या 613/2017